Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio: omessa determinazione ed applicazione del valore di reddito, carenza di motivazione, preclusione di un'istanza di giudizio.

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Numero d'incarto:

40.2005.165

Data decisione, Autorità:

10.04.2006, TE

Titolo:

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio: omessa determinazione ed applicazione del valore di reddito, carenza di motivazione, preclusione di un'istanza di giudizio.

STIMA / STIME

art. 18 cpv. 1 LPAMM

art. 26 cpv. 1 LPAMM

art. 59 e 65 LPAMM

art. 16 cpv. 2 LST

art. 38 cpv. 1 e 3 LST

Incarto n.

40.2005.165

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

arch.

Ferruccio Robbiani

ing. Eraldo Pianetti

segretario

giurista

Alan

Gianinazzi

statuendo

sul ricorso presentato in data 23/24 agosto 2005 da

RI

1,

contro

la

decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima

nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente

al mappale no. 1946 RFD di __________,

esperito il

sopralluogo in data 17 febbraio 2006,

letti

ed esaminati gli atti,

considerato in

fatto e in diritto

1.

1.1.

Con

decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in

vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione

generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1946 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 608'200.-.

Il

reclamo interposto in data 29 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha ridotto la volumetria dell’edificio principale sub. AB da

1'599 a 1'492 mc confermando per il resto la propria decisione. L’UCS ha in

particolare ribadito che nella fattispecie concreta è stata tralasciata

integralmente la valutazione a reddito ed è stata eseguita una stima “solo

metrica”, ossia “una valutazione sulla base della volumetria ridotta mediante

fattori correttivi determinati dall’Autorità (art. 18 RALst.)”.

Il

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 578'200.-

3. Con

ricorso del 23/24 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione della volumetria dell’edificio principale sub. AB da 1'492 a 1'317

mc e, meglio, come risulta dai piani e dal conteggio prodotti, con conseguente

adeguamento del valore ufficiale di stima.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che i piani prodotti dai ricorrenti e le relative misure corrispondono alla

situazione effettiva. L’edificio principale, abitato unicamente dai

proprietari, presenta uno stato di conservazione e delle finiture che si

possono definire buone.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

In

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo

completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione

in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst.

l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei

ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno

entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata a ridurre unicamente

in misura parziale la volumetria dell’edificio principale sub. AB e quindi ad

accogliere solo parzialmente le richieste di giudizio.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e ha altresì omesso

di motivare le ragioni concrete che l’hanno indotta ad accogliere solo

parzialmente il reclamo, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve

esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero

ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.

8.1

Di

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 29 luglio 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima

affinché, esperiti i dovuti

accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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