40.2005.167

Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio principale; aumento del correttivo della vetustà; riduzione del valore di reddito.

16 febbraio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1095 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 724'572.-

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 24 giugno 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza riconfermato la propria decisione ribadendo la

correttezza delle misure e dei valori determinanti per il calcolo della stima.

3. Con

ricorso del 24/25 agosto 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando la riduzione del valore di stima da CHF 724'572.- a CHF 500'000.-

ricorrenti sostengono in particolare quanto segue:

che il valore metrico degli edifici risulta eccessivo in quanto l’UCS, seppur

adeguandoli, prende come valori di paragone i prezzi di mercato della Città di

Zurigo, che sono letteralmente alle stelle e non rapportabili alla realtà

ticinese;

che il correttivo della vetustà deve essere aumentato tenendo in considerazione

che l’edificio principale, privo di rifiniture di pregio, è stato costruito nel

1938 e che da allora si è proceduto unicamente ad un minimo ampliamento nel 1980

e al rifacimento della cucina e del tetto nel 1988;

che il correttivo del -10% sul valore metrico del terreno risulta insufficiente

poiché non considera che sul mappale risultano iscritti diversi oneri di passo;

che la tipologia della costruzione non giustifica un tasso di capitalizzazione

così elevato e che il valore di reddito deve essere ridotto.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 19 ottobre 2005 il Tribunale ha constatato

che le finiture dell’edificio principale sono prevalentemente quelle originali

e che il suo stato di conservazione è sufficiente.

L’edificio,

che a detta dei ricorrenti è stato costruito nel 1934, è stato ampliato nel

1980 con la costruzione sul lato est di una veranda di 7.80 metri di lunghezza

e 4.90 metri di larghezza, che non è abitabile tutto l’anno e funge

essenzialmente da giardino d’inverno.

Gli

interventi eseguiti nel 1988, per quanto riguarda il tetto si sono limitati al

trattamento del legname e alla posa di un sottotetto, mentre il rifacimento

delle cucine ha interessato unicamente la posa di una sola unità.

Gli

oneri fondiari che gravano il fondo sono quelli risultanti da registro

fondiario e riportati sulla mappa di piano regolatore.

ricorrenti hanno infine dichiarato di ritirare il ricorso limitatamente alla

contestazione relativa al valore di reddito dell’edificio principale.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Considerandi

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili

sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

seguito del sopralluogo il Tribunale ritiene che lo stato di conservazione

dell’edificio principale sub. A debba essere considerato sufficiente e non

normale, mentre lo stato delle finiture è chiaramente economico, con la

conseguenza che il prezzo a nuovo di tale edificio deve essere ridotto da

CHF/mc 331.- a CHF/mc 237.-, valore che tiene in giusta considerazione le reali

caratteristiche della costruzione.

7.2

L’edificio

principale sub. A è stato costruito nel 1934 e, ad eccezione di interventi

limitati al tetto e della sostituzione della cucina risalenti al 1980 nonché dell’aggiunta

di una veranda nel 1988, si trova essenzialmente nello stato originario. Ciò

che conduce il Tribunale a considerare il correttivo della vetustà applicato

dall’UCS come insufficiente e a ritenere più adeguato alla fattispecie concreta

un correttivo del -53%.

7.3

Gli

elementi suesposti hanno inevitabilmente una certa influenza anche sul valore

di reddito dell’edificio che, in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.,

malgrado i ricorrenti su questo preciso punto abbiano ritirato il gravame,

viene ridotto da CHF 327'121.- a CHF 251'235.-

7.4

Tribunale ritiene infine sufficiente il correttivo del -10% applicato

dall’autorità di prima istanza sul valore metrico del terreno, ritenendo che,

seppur a registro fondiario risultino effettivamente iscritti più di un onere

fondiario, i medesimi si trovano pressoché esclusivamente sul solo lato ovest

della proprietà (verso i mappali nr. 1985, 1983, 1325, 357).

7.5

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 1095 RFD di __________ stabilito in CHF 638'755.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/5 per i ricorrenti, che chiedevano la riduzione

del valore di stima a CHF 500'000.- e dei rimanenti 2/5 per l’UCS. Ritenuta la

preminente soccombenza dei ricorrenti non vengono assegnate ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1095 RFD di __________ stabilito in

CHF 638'755.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 3/5 a carico dei ricorrenti e per i rimanenti 2/5 a carico dell’UCS.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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