40.2005.168

Riduzione del 50% del valore metrico della superficie di terreno in zona di pianificazione.

28 giugno 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1171 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 153'235.-.

reclamo interposto in data 11 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 è stato respinto

dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il fondo si

trova in parte in zona R2 e in parte in “zona di pianificazione ai sensi del

DEPT”. Ritenuto che la stima viene determinata nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova il fondo al momento della determinazione dei nuovi

valori immobiliari, l’UCS ha evidenziato che eventuali future modifiche

verranno considerate con la procedura “aggiornamenti particolari”, previa

segnalazione da parte del Comune.

3. Con

ricorso 25/26 agosto 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale

postulando l’aumento del valore di stima da CHF 153'235.- a CHF 367'744.-, come

specificato con scritto 23 giugno 2006, che rettifica l’errore di moltiplicazione

e di somma contenuto a pagina 5 del ricorso e di riflesso nel petitum. Ciò

poiché il fondo si troverebbe interamente in zona edificabile fintanto che il

Consiglio Comunale e il Consiglio di Stato non avranno adottato il nuovo PR e

definito la pianificazione dell’attuale zona DEPT. A mente delle ricorrenti,

ritenuto che la zona di pianificazione DEPT è tale dal 1999 e che a breve il

Comune non appare in grado di prendere le misure pianificatorie del caso né

tantomeno di metterle in vigore, la zona di pianificazione verrà

necessariamente a cadere e il fondo rimarrà in zona edificabile.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 17 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che il terreno definito rimanente (non edificabile) dall’UCS è essenzialmente

terrazzato e vignato. Ad est confina con via __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto

stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione

è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio

all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per

la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è

inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può riformare la decisione

anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

primo luogo, sulla base della comunicazione 17 febbraio 2006 dell’Ufficio

tecnico comunale di __________, il Tribunale, che deve di principio accertare

d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è

vincolato dalle domande delle ricorrenti, modifica la superficie di terreno che

secondo il piano regolatore comunale si trova in zona R2 da 390 mq a 425 mq

(424,63 mq arrotondati a 425 mq), con la conseguenza che il terreno rimanente

deve essere considerato pari a 2'442 mq.

7.2

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso considerando il valore

metrico unitario stabilito per la zona R2, di CHF/mq 145.-, dedotto un

correttivo del 50%.

Ciò

poiché la superficie di terreno di 2'442 mq, anche se attualmente è soggetta ad

importanti restrizioni di pianificazione che ne riducono sensibilmente il

valore venale ed edilizio, rimane pur sempre potenzialmente alienabile e

conserva indiscutibilmente un certo valore di mercato, dovuto anche al fatto

che in precedenza si trovava già in zona edificabile e che il Comune dovrà

deciderne a breve il nuovo orientamento pianificatorio o la zona di pianificazione

verrà inevitabilmente a decadere (art. 62 e 62a LaLPT).

Del

resto è chiaro che in caso di modifica del piano regolatore il Municipio dovrà

darne tempestivo avviso all’UCS, che procederà ad un aggiornamento particolare

dal valore ufficiale di stima (art. 8 cpv. 1 Lst.).

7.3

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF

332'336.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’Ufficio

cantonale di stima e del rimanente 1/5 per le ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

L’UCS rifonderà inoltre alle ricorrenti CHF 300.- a titolo di ripetibili

parziali.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1171 RFD di __________ stabilito in

CHF 332'336.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta

per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il restante 1/5 a carico

delle ricorrenti.

L’Ufficio

cantonale di stima rifonderà inoltre alle ricorrenti l’importo di CHF 300.- a

titolo di ripetibili parziali.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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