40.2005.171

ampia superficie in zona edificabile destinata a campeggio; prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione; uguaglianza di trattamento; valutazione dei fondi nello stato di fa

18 gennaio 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali

di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1.

giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva

il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 8’190.- per il mapp. no. 333 RFD di __________;

CHF 209’414.- per il mapp. no. 336 RFD di __________.

reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 2 e RI 1 è stato respinto

dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha ritenuto che la determinazione del valore di stima dei

fondi oggetto di reclamo, che con i mappali nr. 463 e 465 RFD di __________

formano un complesso affittato al TCS Svizzero destinato a campeggio, non può

basarsi sul reddito accertato risultante dal contratto di affitto poiché ne

risulterebbe un valore non corrispondente alla realtà del mercato immobiliare

della zona e non sarebbe rispettato il principio della parità di trattamento.

L’UCS

ha inoltre ritenuto che il reddito dichiarato dai reclamanti è manifestamente

estraneo ai parametri di locazione per i terreni edificabili e pertanto non

attendibile ai fini della determinazione del valore di stima dei singoli mappali.

Infatti, nel caso di concessione di un diritto di superficie, una locazione

attendibile verrebbe stabilita tenendo in considerazione il reale valore della

proprietà e i costi di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di

un eventuale acquisto.

3. Con

ricorso del 5/6 luglio 2005 RI 2 e RI 1 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando che venga stabilito un nuovo valore di stima secondo

prudente giudizio e che l’istruttoria di causa venga congiunta con quella

relativa ai mappali nr. 463 e 465 RFD di __________.

proprietari chiedono in particolare che venga applicato il reddito accertato di

CHF 46'000.- annui per tutta l’area destinata a campeggio, che il Tribunale

applichi un adeguato correttivo sul valore metrico del terreno in quanto non è

e non sarà di fatto né edificabile né urbanizzato perlomeno sino alla data di

scadenza del contratto di affitto con il TCS, prevista per il 31 dicembre 2012

(doc. E).

2 e RI 1 ritengono inoltre che le conseguenze fiscali derivanti dalla decisione

dell’UCS conducano ad un risultato iniquo, tanto che l’onere fiscale

supererebbe il reddito lordo effettivamente conseguito, dal quale andrebbero

ancora dedotte le spese di manutenzione. Ciò che costringerebbe i proprietari a

vendere parte dei loro possedimenti per far fronte al carico fiscale.

Vista

la particolarità della fattispecie concreta, dove si è in presenza di un

campeggio situato in zona edificabile, ovvero di un unicum per il TCS su tutto

il territorio elvetico, non sarebbe infine attuabile un’adeguata rivalutazione

del canone di affitto.

Con

il gravame i proprietari hanno inoltre comunicato al Tribunale che con il 27

dicembre 2004, a seguito di frazionamento e scioglimento di comproprietà, il mappale

no. 333 è divenuto di proprietà esclusiva di RI 1, mentre il mappale no. 336 è

stato frazionato nei fondi no. 336 di proprietà di RI 2 e 481 di proprietà di RI

4. Con

decreto 2 settembre 2005 questo Tribunale ha congiunto l’istruttoria di causa

con quella relativa ai mapp. nr. 463 e 465 RFD di __________ (incarto no.

40.2005.130), ritenuto che il fondamento di fatto è il medesimo e che tutti

fondi fanno parte di un medesimo complesso affittato al TCS per essere

utilizzato quale campeggio.

5. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 settembre 2005 il Tribunale ha constatato

che i mappali nr. 333 e 336 RFD di __________, come del resto i mappali nr. 463

e 465 RFD di __________, sono effettivamente utilizzati dal TCS quale area

campeggio.

sub. A del mappale no. 465 RFD di __________ è destinato a ristorante,

ricezione e deposito.

6. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 2 e RI 1, proprietari degli oggetti

stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

7.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 Lst.).

7.2.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

8.1.

fattispecie concreta, trattandosi di un’ampia superficie di 27'586 mq in zona

edificabile destinata a campeggio, di cui 25'592 mq sul territorio del Comune

di __________ e 1'994 mq sul territorio del Comune di __________, non

rispecchia la situazione usuale per i campeggi, normalmente confinati in zone

apposite oppure non edificabili.

Per

quanto attiene specificatamente ai mappali oggetto del presente ricorso è da

rilevare infatti che il mapp. no. 333 si trova interamente in zona residenziale

estensiva (R2), mentre la superficie del mapp. no. 336 si trova per 1’163 mq in

zona residenziale estensiva (R2) e per i restanti 740 mq in zona boschiva.

8.2.

esatto che l’art. 16 cpv. 2 Lst. prevede che il valore venale di un fondo è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la

media ponderata definita dall’art. 7 del Regolamento di applicazione della

legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ma è altrettanto vero

che l’ art. 16 cpv. 1 Lst. considera che il valore venale di un fondo è il

prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono

influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.

Ora,

applicando proporzionalmente alla superficie dei diversi terreni il valore di

reddito accertato di CHF 46'000.- annui, il risultato che ne deriverebbe

sarebbe manifestamente iniquo e contrario al principio dell’uguaglianza di

trattamento. Infatti, il valore assegnato a ciascun fondo si discosterebbe in

modo assai netto dal prezzo conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione nonché dalla valutazione effettuata per tutti gli altri mappali

non destinati a campeggio situati nella zona R2 prevista dal piano regolatore

del Comune di __________.

Nella

fattispecie concreta non sussistono pertanto motivi tali da giustificare una

diversa valutazione di fondi presenti nella medesima zona di PR unicamente per

l’uso che ne viene fatto dai rispettivi proprietari.

inoltre a giusta ragione che l’UCS ha ritenuto che il reddito dichiarato da RI

Considerandi

2.

e RI 1 è manifestamente estraneo ai parametri di locazione per i terreni

edificabili e pertanto non attendibile ai fini della determinazione del valore

di stima dei singoli mappali (art. 18 cpv. 3 Lst.). Infatti, nel caso di

concessione di un diritto di superficie, una locazione attendibile verrebbe

stabilita tenendo in considerazione il reale valore della proprietà e i costi

di interesse sul capitale che ne deriverebbero in caso di eventuale acquisto.

Tutto ciò senza ignorare che, con tutta evidenza, i valori base di zona stabiliti

per i fondi situati nella zona R2 del Comune di __________, di CHF/mq 180.-,

appaiono già di per se stessi decisamente prudenziali.

presenza di tutte le infrastrutture del campeggio sul mapp. no. 465 RFD di __________,

in particolare del ristorante (sub. A), giustifica, in mancanza di dati

accertati sul relativo reddito effettivo, la presa in considerazione di un

reddito presunto prudenziale esclusivamente per tale subalterno, stabilito

sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi

(art. 18 cpv. 2 Lst.).

8.3

L’argomentazione

di RI 2 e RI 1 secondo la quale i fondi non sarebbero né edificabili né

urbanizzati sino perlomeno alla fine dell’anno 2012, ovvero quando giungerà a

scadenza il contratto di affitto stipulato con il TCS, non corrisponde alle

risultanze concrete della fattispecie.

mappali oggetto di ricorso, a parte la superficie boschiva di mq 740 della

part. no. 336, si trovano infatti nella zona R2 prevista dal PR di __________ e

pertanto sono indiscutibilmente edificabili. Entrambi i fondi, in quanto

predisposti a ricevere tutti i servizi e le infrastrutture pubbliche, sono

manifestamente urbanizzati ai sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla

pianificazione del territorio (LPT), ciò malgrado l’ampia superficie dei

terreni costituenti l’area destinata attualmente a campeggio.

8.4

Tribunale di espropriazione compete per legge la valutazione in seconda istanza

del valore di stima assegnato alla sostanza immobiliare e non di valutare

l’equità o meno delle conseguenze che tale valore può avere sul prelievo dei

pubblici tributi, di esclusiva competenza delle preposte autorità fiscali.

8.5

Ritenuto

infine come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in

cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può

considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai

ricorrenti.

8.6

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

nuova situazione catastale dovrà essere oggetto di un aggiornamento dei valori

ufficiali di stima da parte dell’autorità di prima istanza.

9.

9.1

conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in

CHF 8’190.- per il mapp. no. 333 e in CHF 209’014.- per il mapp. no. 336, come

da schede di calcolo annesse.

9.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 2 e RI 1,

parti soccombenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Dispositivo

Per questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori

ufficiali di stima confermati in CHF 8'190.- per il mapp. no. 333 RFD di __________

e in CHF 209’014.- per il mapp. no. 336 RFD di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2. La

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico di RI 2 e RI 1.

3. La presente decisione è definitiva.

4. Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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