40.2005.172

Valore di stima di un terreno in zona residenziale soggetta a piano particolareggiato.

10 aprile 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 262 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 378'263.-.

reclamo interposto in data 27 agosto 2004 dalla Comunione ereditaria fu __________

è stato respinto dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore

unitario di base assegnato al fondo, che si differenzia in modo sostanziale dai

valori applicati alle altre zone residenziali, è stato determinato tenendo

conto della particolare zona di piano regolatore e dei corrispondenti vincoli

pianificatori. Le difficoltà di accesso sono inoltre già state considerate con

l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di tutto il

terreno.

3. Con

ricorso 31 agosto/1. settembre 2005 RI 1, divenuta proprietaria esclusiva del fondo

dal __________ gennaio 2005, è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la

riduzione del valore di stima da CHF 378'263.- a CHF 236'400.-. Ciò poiché

l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto né delle difficoltà di accesso al

mappale, in modo particolare per gli attuali veicoli pesanti in caso di

edificazione né del fatto che il terreno è sì edificabile, ma solo previa

approvazione di un piano particolareggiato che prevede necessariamente

l’approvazione di tutti i proprietari, ben 21, dei sei terreni interessati.

Fatto quest’ultimo quasi impossibile, che riduce sensibilmente il valore venale

del fondo a non più di CHF/mq 50.-.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che

il mappale è un terreno prativo in pendenza, accessibile unicamente dalla

strada comunale sottostante. L’accesso, ristretto e ripido, non è attualmente

percorribile con dei veicoli.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato dal __________

gennaio 2005, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

Considerandi

7.1

concreto, il Tribunale ritiene che sia il valore metrico di base stabilito per

il terreno sia il correttivo del -20% applicato dall’UCS tengano già

sufficientemente conto di tutti i fattori negativi elencati dalla ricorrente.

Intanto, nella determinazione dei valori di base dei

terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva soggetta a piano

particolareggiato (PP) del PR di __________, già si è tenuto conto degli

aspetti potenzialmente negativi intrinsechi a questa particolare pianificazione,

come una possibile difficoltà di accordo tra tutti i proprietari interessati

(tra l’altro, come vedremo, nemmeno indispensabile) o i problemi e i costi supplementari

derivanti dalla progettazione e dalla successiva messa in opera del progetto,

che dovrà salvaguardare le caratteristiche ambientali del sito (art. 39

paragrafo 1 delle NAPR), posto che il valore assegnato a tali terreni è stato

fissato in CHF/mq 100.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione e

che è inoltre chiaramente inferiore a quanto stabilito per tutte le altre zone

edificabili che si trovano nel comprensorio comunale.

Il Tribunale constata pure che già al momento

dell’approvazione del piano regolatore di Manno il Consiglio di Stato aveva

chiaramente indicato che l’elaborazione del PP è di competenza del Comune e che

pertanto non è necessaria l’adesione di tutti i proprietari interessati (doc. C

prodotto con il reclamo). Tale interpretazione, che ben si sposa con la lettera

dell’art. 39 paragrafo 1 delle NAPR, fa evidentemente cadere una delle

principali argomentazioni poste dalla ricorrente a sostegno della postulata

riduzione del valore di stima.

Per quanto attiene alla difficoltà di accesso, già

considerata nella determinazione del valore di base di cui sopra e

ulteriormente riconosciuta con l’applicazione di un correttivo del -20% sul

valore metrico della parte di terreno di 4'728 mq situata in zona PP (esclusa

pertanto la superficie di 232 mq di bosco), non sussistono invero elementi tali

da giustificare l’adozione di ulteriori correttivi. Seppur ristretto, ripido e nello

stato attuale non percorribile con dei veicoli, esiste infatti già un accesso

che collega il mappale con la strada comunale situata a valle. Oltre a ciò,

l’art. 39 paragrafo 3 delle NAPR indica chiaramente che il piano

particolareggiato dovrà prevedere la ricomposizione totale o parziale dei fondi

e, soprattutto, la loro corretta accessibilità. I costi di progettazione

saranno tra l’altro per 1/2 a carico del Comune (art. 39 paragrafo 2 delle

NAPR). Pertanto, in caso di edificazione, il problema dell’accesso sarà

necessariamente risolto e non costituisce di fatto un ostacolo tale da influire

negativamente sul valore venale del fondo oltre quanto già riconosciuto in

prima sede.

7.2

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 262 RFD di __________ confermato in CHF 378'263.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 262 RFD di __________ confermato in CHF

378'263.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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