Criteri per la determinazione del valore di stima di un terreno che non é posto in zona edificabile, é attualmente destinato a prato e indicato a PR come strada.

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Numero d'incarto:

40.2005.173

Data decisione, Autorità:

10.04.2006, TE

Titolo:

Criteri per la determinazione del valore di stima di un terreno che non é posto in zona edificabile, é attualmente destinato a prato e indicato a PR come strada.

STIMA / STIME

art. 5 LST

art. 11 cpv. 2 LST

art. 16 cpv. 1 LST

art. 38 cpv. 2 e 3 LST

Incarto n.

40.2005.173

__________

Lugano

10 aprile 2006

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

e

dai membri

ing.

Eraldo Pianetti

arch. Claudio Morandi

segretario

giurista

Alan

Gianinazzi

statuendo

sul ricorso presentato in data 31 agosto/2 settembre 2005 da

RI

1,

rappr.

dallo RA 1,

contro

la

decisione su reclamo emessa il 29 luglio 2005 dall'Ufficio cantonale di stima

nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,

relativamente

al mappale no. 713 RFD di __________,

esperito il

sopralluogo in data 8 febbraio 2006,

letti

ed esaminati gli atti,

considerato in

fatto e in diritto

1.

1.1.

Con

decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in

vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione

generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 713 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 334.-.

Il

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza, rimarcando che le stime immobiliari non servono per la

determinazione dei valori espropriativi, ha confermato la propria decisione

ribadendo in sostanza la valutazione di CHF/mq 0.40. Ciò poiché il mappale, che

non è situato in zona edificabile, è inserito come strada nel piano viario previsto

dal piano regolatore di __________.

3. Con

ricorso del 31 agosto/2 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo

Tribunale postulando che il valore ufficiale di stima venga stabilito in CHF

133'920.-. Ciò poiché il fondo, acquistato nel __________ per CHF 130'000.-,

assicura al ricorrente un accesso dal basso al mapp. no. 301, pure di sua

proprietà ed è pertanto essenziale per sostanziare il valore di quest’ultimo.

Il suo valore venale non deve pertanto essere inferiore a CHF/mq 160.-.

Il

ricorrente, che si duole del fatto che l’UCS non abbia elaborato una scheda di

calcolo dettagliata con i criteri di estimo adottati, sostiene inoltre che la

part. no. 713 è in realtà un terreno prativo che non può essere indicato e

valutato come strada.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che

il mapp. no. 703 è un terreno prativo prevalentemente pianeggiante che da

accesso al mapp. no. 301, anch’esso di proprietà del ricorrente.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

Il

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta

l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e

della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola,

quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura

ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati

alla LDFR.

I

fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2

Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1

del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3.

I

fondi sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel

momento della stima (art. 5 Lst.).

Le

Considerandi

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità; esse non servono in particolare per la determinazione dei valori

espropriativi, per la quale è prevista la relativa procedura secondo la Legge

di espropriazione (art. 20 Lst.).

7.

7.1

In

concreto, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa e non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 e 4 Lst.), respinge il ricorso ritenendo che il valore di stima

ufficiale stabilito per il mapp. no. 703 sia prudenziale e sostanzialmente

corretto. Ciò per i motivi che seguono:

-

il piano regolatore di __________

attualmente in vigore non situa il mapp. no. 703 in zona edificabile. Da

accertamenti effettuati dal Tribunale risulta inoltre che nel piano regolatore

del __________ il terreno oggetto di ricorso era già stato indicato come strada.

Di conseguenza, trattandosi in concreto di un fondo perlomeno idoneo

all’utilizzazione agricola o orticola ai sensi dell’art. 11 Lst. che non è mai

stato inserito in zona edificabile, il relativo valore di stima deve essere

determinato sulla base della carta delle idoneità agricole (art. 11 cpv. 2 Lst.

e 4 cpv. 2 del Regolamento di applicazione della Lst.), che situa il terreno

nella zona climatica A6, ovvero in una zona del piano favorevole

all’agricoltura posta tra 0 e 400 m di quota, per la quale è stato fissato a

livello cantonale un valore prudenziale unitario di CHF/mq 0.40.

-

Il fatto che il mapp. no. 703

assicuri al ricorrente un accesso dal basso al mapp. no. 301 e che sarebbe

pertanto essenziale per attribuire un effettivo valore venale al medesimo è

chiaramente una circostanza eccezionale e personale che può sì influire sulla

singola contrattazione, ma che non può essere considerata dal Tribunale (art.

16.

cpv. 1 Lst.). Tanto più che, per stessa ammissione del ricorrente, il fondo

risulta accessibile anche dall’alto (reclamo, pag. 3 e 4 in relazione con il

ricorso, punto 4., pag. 4).

-

Anche se il mappale risulta

attualmente destinato a prato, nel piano regolatore è chiaramente indicato come

strada. Ritenuto che il fondo deve essere valutato nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova nel momento della stima (art. 5), dei futuri possibili

scenari non devono entrare in linea di conto.

-

L’art. 32 cpv. 2 Lst. prevede

espressamente ed unicamente che le decisioni di stima dei fondi non edificabili

e non edificati sono depositate presso la Cancelleria comunale durante il

periodo di pubblicazione previsto per gli altri fondi, senza perciò imporre

l’elaborazione di una scheda circa i criteri di estimo adottati, che del resto

sono indicati nella Lst. e nel relativo regolamento di applicazione.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

In

particolare, le stime immobiliari non servono per la determinazione dei valori

espropriativi, per la quale è prevista espressamente l’applicazione della

procedura secondo la Legge di espropriazione (art. 20 cpv. 2 Lst.).

8.

8.1

Di

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

703.

RFD di __________ confermato in CHF 334.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 703 RFD di __________ confermato in CHF

334.

-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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