40.2005.175

Riduzione del 10% sul valore metrico del terreno per difficoltà di accesso.

5 aprile 2006Italiano6 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 435 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'670'040.-.

reclamo interposto in data 10 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 8 agosto 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo in particolare

che l’accesso alla proprietà è garantito e che il piano regolatore di __________

prevede pure la creazione di un nuovo accesso veicolare. Inoltre, i fattori

negativi dovuti alla vicinanza dell’autostrada e della strada cantonale sono

già stati tenuti in considerazione nello stabilire il valore base di zona, di

CHF/mq 180.-, che rispecchia in modo prudenziale i valori di mercato.

3. Con

ricorso 1./2 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando una riduzione del valore metrico del terreno. Ciò poiché l’accesso

al fondo, alquanto ridotto, non permette di sfruttare in modo adeguato le sue

potenzialità industriali. La ricorrente contesta inoltre che nel piano

regolatore di __________ sia effettivamente inserito un nuovo accesso veicolare

alla proprietà.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che

il mapp. no. 435 è un ampio terreno prativo accessibile unicamente tramite una porzione

ridotta di superficie, con misure di ca. 60 m di lunghezza e ca. 3 m di

larghezza, comunicante con una strada comunale.

lato del fondo posto a nord confina con il tracciato della strada cantonale,

sostenuto da una ripida scarpata, rispetto al quale si trova ad una quota

inferiore di ca. 6-7 metri.

Tribunale ha richiamato dall’Ufficio tecnico comunale la documentazione di

piano regolatore che interessa il mappale oggetto di ricorso, in particolare i

piani delle zone e del traffico e la variante 2004 del piano del traffico,

approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. __________ del __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

Considerandi

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo

del -10% sul valore metrico del terreno. Ciò in considerazione del fatto che il

terreno è attualmente accessibile unicamente tramite una ristretta porzione

della sua superficie - di ca. 60 m di lunghezza e 3 m di larghezza -

comunicante con il tracciato della vicina strada comunale.

L’applicazione

di un correttivo maggiore viene esclusa poiché, se è vero che in caso di

edificazione la formazione di un accesso veicolare può comportare alcune

difficoltà pratiche, è altrettanto vero che una sua creazione risulta chiaramente

possibile. In modo particolare dalla confinante strada cantonale mapp. no. 844

oppure cercando un accordo con almeno uno dei proprietari dei mappali

confinanti (almeno quattro possono di fatto entrare in considerazione).

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore di stima del mappale no. 435 RFD

di __________ stabilito in CHF 1'503'036.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 435 RFD di __________ stabilito in CHF

1'503'036.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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