40.2005.176

Valutazione di parte di un terreno in zona edificabile sulla base di una decisione di accertamento del limite forestale. Applicazione di un correttivo del 50% sul corrispondente valore metrico a causa

10 aprile 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 258 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 78.-.

reclamo interposto in data 18 giugno 2004 da RI 1 e RI 2 è stato accolto

dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ritenuto che in realtà 121 mq dell’intera

superficie del mappale, di complessivi 780 mq, si trovano in zona A6 (terreno

non edificabile situato in una zona del piano più favorevole all’agricoltura) e

devono pertanto essere valutati CHF/mq 0.40 sulla base della carta delle

idoneità agricole, mentre i restanti 659 mq si trovano in zona boschiva e

devono essere valutati CHF/mq 0.10.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 114.-.

3. Con

ricorso 1./5 settembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorte innanzi a questo Tribunale

postulando che la superficie di 121 mq venga considerata e valutata come un

terreno situato in zona R2 e non come un terreno non edificabile (zona A6). Ciò

sulla base di quanto risulta dal piano regolatore del Comune di __________.

ricorrenti si dolgono inoltre del fatto di non aver mai ricevuto una notifica

della decisione di stima.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che

la superficie di terreno oggetto di ricorso è costituita da una parte non

boschiva di un versante di una valletta.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietarie dell’oggetto

stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi

in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

6.2.

Giusta

l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e

Considerandi

della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola,

quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura

ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati

alla LDFR.

fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2

Lst.), determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1

del Regolamento di applicazione della Lst.).

6.3

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze della fattispecie concreta, sulla base della decisione di

accertamento del limite forestale n. __________ del __________ con la quale il

Consiglio di stato ha stabilito che parte del mapp. no. 258 non risulta di

natura boschiva e dall’esame della documentazione originale di PR richiamata

dal Comune di __________, in particolare della variante di piano regolatore

approvata dal Consiglio di Stato con decisione n. __________ del __________, il

Tribunale ritiene che la superficie di 121 mq si trovi effettivamente in zona

residenziale estensiva - R2 - e debba pertanto essere valutata a partire dal

relativo valore base di zona, ovvero CHF/mq 220.-.

superficie alquanto ridotta e le prescrizioni delle NAPR di __________ sulle

distanze da osservare dal limite del bosco e dai confini, che rendono di fatto

alquanto difficoltoso uno sfruttamento razionale di questa parte del fondo, impongono

comunque l’applicazione di un correttivo del -50% sul corrispondente valore

metrico.

Dai

medesimi documenti summenzionati risulta percontro che la restante superficie

di 659 mq è stata giustamente considerata quale bosco e valutata CHF/mq 0.10 (art.

12.

Lst. e art. 5 del Regolamento di applicazione della Lst.).

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, ritenuto che l’UCS ha considerato l’intero mappale come inserito

in zona boschiva, la decisione di stima è stata unicamente depositata presso la

Cancelleria comunale durante il periodo di pubblicazione previsto per gli altri

fondi, come del resto stabilito dall’art. 32 cpv. 2 Lst.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF 13'375.-.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 258 RFD di __________ stabilito in CHF

13'375.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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