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14 febbraio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 291 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 345'327.-

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS

con decisione 5 agosto 2005.

L’autorità

di prima istanza, senza invero motivare la propria decisione, ha in sostanza

aumentato da 1'262 a 1'302 mc il volume dell’edificio principale sub. A,

modificato la suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente,

passati rispettivamente da 650 a 643 mq e da 489 a 496 mq ed infine ridotto il

valore di reddito dell’edificio principale sub. A da CHF 291'580.- a CHF

254'074.-

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 316'640.-

3. Con

ricorso 5/6 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’ulteriore riduzione del valore di stima. Ciò per confronti con dei mappali

vicini che presenterebbero caratteristiche simili (nr. 274, 273, 285, 286, 293,

301 e 303) e poiché uno dei due appartamenti di cui è composta l’abitazione è

completamente interrato.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che la casa è abitata unicamente dalla proprietaria e dalla figlia, i quali

hanno specificato che il reddito dichiarato con il modulo 1 non corrisponde

alla realtà ed è frutto di un palese errore.

piano terreno, occupato dalla proprietaria, è composto da un locale

soggiorno-pranzo-cucina, tre camere, un giardino d’inverno, un gabinetto, una

sala da bagno, una lavanderia e un garage.

piano interrato è invece abitato dalla figlia ed è costituito da un locale

soggiorno-pranzo-cucina, una camera, un locale studio, un bagno e una camera

indipendente con rifugio.

terreno considerato eccedente, vista l’ubicazione centrale dell’edificio sub.

A, risulta di fatto praticamente inedificabile.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta, pur essendoci un reddito dichiarato di CHF 24'650.- annui

risultante dal punto 3.2.1 della Dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare –modulo 1-, il Tribunale, che deve accertare d’ufficio e

in modo completo i fatti determinanti per la causa e non è vincolato dalle

domande della ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), ha costatato che

l’abitazione è occupata unicamente dalla proprietaria e dalla sua famiglia e

che il reddito indicato non corrisponde alla realtà.

Non

essendo possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte della proprietaria, il Tribunale ritiene che il valore di reddito

presunto preso in considerazione dall’UCS, di CHF18’522.- annui, ovvero CHF

1'543.50 mensili, oltre ad essere alquanto prudenziale non si discosti da

quanto stabilito in casi analoghi sulla base di redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). È pertanto tale valore che deve essere computato,

ritenuto inoltre che i mappali presi a paragone dalla ricorrente, in parte addirittura

situati in una differente zona di PR (mapp. nr. 301 e 303), non presentano

manifestamente le medesime caratteristiche determinanti per il calcolo della

stima (anno di costruzione dell’edificio, volume e superficie abitabile, tipo

di costruzione, stato di conservazione, superficie e caratteristiche del

terreno, ecc.).

7.2

Tribunale, pure in applicazione degli art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., apporta però un

correttivo del -25% sul valore metrico del solo terreno eccedente poiché

l’abitazione è posizionata in modo tale da rendere di fatto inedificabile tale

superficie, di 496 mq.

7.3

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in CHF 307'960.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 291 RFD di __________ stabilito in

CHF 307'960.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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