40.2005.18

edifici valutati al solo valore del sedime (due);correttivo di classe del -50% sul valore metrico del rustico (sotto una linea di alta tensione, rustico centenario parzialmente riattato, privo di acqu

8 giugno 2005Italiano8 min

Fatti

40.2005.18

Data decisione, Autorità:

08.06.2005, TE

Titolo:

edifici valutati al solo valore del sedime (due);correttivo di classe del -50% sul valore metrico del rustico (sotto una linea di alta tensione, rustico centenario parzialmente riattato, privo di acqua, di elettricità e di servizi igienici, raggiungibile in un'ora di cammino).

STIMA / STIME

art. 15 LST

Incarto n.

40.2005.18

__________

Lugano

8 giugno 2005

Sentenza

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

Il Tribunale di espropriazione

Composto

dalla Presidente

Margherita De Morpurgo

dai membri

ing.

Gianfranco Sciarini

arch. Bruno Buzzini

segretario

giurista

Alan

Gianinazzi

statuendo

sul ricorso presentato in data 12/15 marzo 2005 da

contro

decisione su reclamo emessa il 16 febbraio 2005 dall'Ufficio cantonale di

stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune

di __________,

relativamente

ai mappali n. 25, 30, 1023 RFD di __________,

esperito il

sopralluogo in data 30 maggio 2005,

letti

ed esaminati gli atti,

considerato in

fatto e in diritto

1.1.

Con

decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, entrata in vigore il

1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei

valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del

Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

Considerandi

2.

valori esposti dall’ UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004 sono i

seguenti:

CHF 9'672.- per la part. no. 25 RFD di __________;

CHF 117'440.- per la part. no. 30 RFD di __________;

CHF 28'865.- per la part. no. 1023 RFD di __________

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’ UCS con decisione del 16 febbraio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha respinto il reclamo per quanto attiene ai mapp. n. 25 e 30

RFD di __________, ritenendo corretti i dati utilizzati per il calcolo della

stima, accogliendolo invece parzialmente in merito al valore di stima ufficiale

del mapp. no. 1023 RFD di __________, per il quale si è proceduto ad una

modifica della volumetria, della superficie a reddito e del valore di classe,

portando il relativo valore a CHF 13'865.-

Questo

Tribunale non può fare a meno di rimarcare come dagli atti risulta che, sulle

part. no. 25 e 30 RFD di __________, sia stato esperito un sopralluogo senza

nemmeno citare il proprietario, senza visionare l’interno dei fabbricati e

senza redigere alcun verbale. Nella documentazione trasmessa dall’ UCS non

figurano inoltre neppure l’ incarto e le fotografie relativi all’ inventario

degli edifici situati fuori dalle zone edificabili, che si è dovuto richiedere

direttamente al Municipio di __________.

Delle

lacune, queste, evitabili e quindi censurabili, ritenuto che la competenza del

Tribunale di espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo non è

finalizzata a sopperire ad eventuali carenze istruttorie né solleva l’ UCS dai

suoi obblighi di accertamento e di trasmettere l’ incarto completo in suo

possesso.

3.

Con

ricorso 12/15 marzo 2005 il proprietario è insorto innanzi a questo Tribunale,

postulando che per i mapp. n. 25 e 30 RFD di __________, a suo dire prossimi

alla demolizione, vengano considerati esclusivamente i valori dei rispettivi

sedimi, mentre per il mapp. no. 1023 RFD di __________, dove, sempre a suo

dire, sotto una linea ad alta tensione, sorge un rustico centenario, privo di

approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvisto di servizi igienici e

raggiungibile unicamente in ca. un’ora e venti per mezzo di una specie di

sentiero impervio e privo di manutenzione, viene postulato lo stralcio del

valore locativo e una diminuzione del valore di stima ufficiale a CHF 5'000.-

4.

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37.

Lst. ed il tempestivo gravame del ricorrente, proprietario degli oggetti

stimati e destinatario della decisione dell’ UCS, è ricevibile in ordine.

5.

Giusta

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 30 maggio 2005 sulle part. n. 25 e 30, questo

Tribunale ha potuto constatare direttamente che gli edifici presenti risultano già

a prima vista fatiscenti e pronti per la demolizione. La propaggine verso il

mapp. no. 31 è gravata da diritti di passo e il relativo accesso è garantito

unicamente per mezzo della proprietà coattiva mapp. no. 31. Per poter accedere

a quest’ ultima vi sono inoltre notevoli difficoltà dovute all’ impossibilità

di usufruire di un diritto di passo a carico della part. no. 45.

Per

tutti questi motivi, nella fattispecie deve essere considerato unicamente il

valore del terreno, così come giustamente postulato dal ricorrente.

Per

quanto concerne invece il mapp. no. 1023, il Tribunale ha rinunciato per

economia di procedura al sopralluogo, ritenendo sufficiente per il proprio

giudizio la documentazione e le fotografie contenute nell’ inventario degli

edifici situati fuori dalle zone edificabili del Comune di __________ e le risultanze

degli accertamenti esperiti presso il Municipio.

ciò è effettivamente emerso che sul mapp. no. 1023, sotto una linea ad alta

tensione, sorge un rustico centenario parzialmente riattato nel 1970 con il

rinzaffo delle pareti, strutturato con una stalla per il bestiame al piano

inferiore e un fienile con camino al superiore. La costruzione é priva di

approvvigionamento di acqua e di elettricità, sprovvista di servizi igienici e

raggiungibile unicamente in ca. un’ora e venti per mezzo di un sentiero

impervio e privo di manutenzione.

Alla

luce di tali risultanze, questo Tribunale ritiene più adeguato applicare un

correttivo di classe del -50% all’edificio e di confermare la percentuale di

vetustà del 53% indicata dall’ UCS. Inoltre, il valore di reddito fissato dall’

UCS appare decisamente sproporzionato e deve pertanto essere ridotto a CHF

293,39 (reddito annuo presunto di CHF 586,88 riportato a sei mesi, con valore

base di CHF/mq 20,96).

7.

conseguenza, il ricorso è accolto e i nuovi valori di stima ufficiali così

stabiliti:

CHF 3'672.- per la part. no. 25

RFD di __________;

CHF 105'440.- per la part. no. 30

RFD di __________;

CHF 6'865.- per la part. no. 1023

RFD di __________.

rispettive schede di calcolo sono quindi aggiornate di conseguenza.

8.

Giusta

l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a

carico

dell’ UCS, parte soccombente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto ed i

valori ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 3'672.- per il mapp. no. 25 RFD di __________;

CHF 105'440.- per il mapp. no. 30 RFD di __________;

CHF 6'865.- per il mapp. no. 1023 RFD di __________.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a

carico dell’ UCS, Bellinzona.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster