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24 marzo 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito

l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del

Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 247 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 309'405.-.

reclamo interposto in data 27 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 6 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli

elementi negativi elencati nel reclamo sono già stati considerati nella

determinazione del valore di stima e che nella fattispecie concreta, anche per

confronti con altri casi esistenti sul territorio comunale, non si giustifica

l’applicazione di un correttivo superiore al -10% sul valore metrico del

terreno.

3. Con

ricorso 6/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’adeguata riduzione del valore di stima che tenga maggiormente conto sia

dell’ubicazione del fondo, situato fra due vie fortemente trafficate e posto a

confine con un serbatoio d’acqua potabile comunale, fonti di immissioni foniche

e di vibrazioni, sia delle sue ridotte dimensioni e della sua forte pendenza

che ne penalizzano le potenzialità edificatorie.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 gennaio 2006 il Tribunale ha constatato che

il terreno è posto a monte della via __________, presenta alcuni affioramenti

di roccia in superficie, è in forte pendenza ed è utilizzato come giardino. A

nord il mappale confina con la stazione di pompaggio __________ di proprietà

delle __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza

non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Considerandi

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale accoglie il ricorso ritenendo più adeguato alla fattispecie concreta

l’applicazione di un correttivo del -15% sul valore metrico del terreno, che si

trova tra due strade e in prossimità di una stazione di pompaggio delle __________.

Una riduzione più marcata di tale valore non è per

contro giustificabile. Infatti, come tutte le zone in prossimità del centro

cittadino via __________ e via __________ sono particolarmente trafficate

specialmente in orari ben determinati corrispondenti ai normali orari di punta.

Per il resto il traffico non è inusuale per una zona che si ritrova a diretto

contatto con un centro urbano di dimensioni importanti. Inoltre, nella

determinazione dei valori di base dei terreni presenti in zona R2 del PR di __________

già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali

terreni è stato fissato in CHF/mq 270.-, valore decisamente prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

Infine, malgrado la superficie di 403 mq il terreno

risulta già ampiamente sfruttato e la pendenza è una caratteristica specifica

di __________ alta, compensata da una vista migliore rispetto ad altre zone del

comune e dall’assenza di costruzioni che la possano ostruire in modo importante.

7.2

Il Tribunale, che deve accertare d’ufficio i fatti

determinanti per la causa e non è tenuto dalle domande della ricorrente (art.

38.

cpv. 2 e 3 Lst.), non ritiene giustificato il correttivo di classe del +10%

applicato dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò

poiché, oltre a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima

istanza e a risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche

specifiche della casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno

ancorato nella Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il

valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza

della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.)

e prevede dei correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst.

in unione con la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima

ufficiale).

Al di là di quest’ultimo aspetto, che può anche

rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio siccome

comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

7.3

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF 304'985.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art.

38.

cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 247 RFD di __________ stabilito in CHF

304'985.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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