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5 aprile 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 639 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2006, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 265'323.-.

reclamo interposto in data 26 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 8 agosto 2005.

L’autorità

di prima istanza ha modificato le superfici di terreno considerate

complementare ed eccedente, riducendo la prima da 489 a 425 mq e aumentando di riflesso

la seconda da 324 a 388 mq, nonché ridotto la superficie abitabile

dell’edificio principale sub. A da 137 a 119 mq e aumentato il relativo valore

di reddito unitario da CHF/mq 115.13 a CHF/mq 119.01.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 254'067.-

3. Con

ricorso 7/8 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’adeguata riduzione del valore di stima, in particolare del valore di reddito

stabilito per l’edificio, ritenuto arbitrario per rapporto a quanto considerato

per altre abitazioni presenti nella zona.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’8 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che

gli interventi eseguiti sull’edificio sono stati limitati a delle piccole

migliorie e che nel 1978 è stato formato un nuovo bagno (WC) e il vano

sottotetto è stato trasformato in una camera.

stato di conservazione della casa può essere definito normale, mentre le

finiture, di tipo economico, sono essenzialmente quelle originarie.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

Considerandi

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), ritiene che le finiture dell’abitazione,

essenzialmente ancora quelle originarie, debbano essere considerate economiche

e non normali, come invece stabilito, a torto, dall’UCS.

correttivo della vetustà deve inoltre essere aumentato dal -34% al -44%. Ciò in

considerazione dell’anno di edificazione -1950 - e poiché gli interventi

effettuati dalla ricorrente nel corso degli anni, ovvero quanto risulta dal

verbale di sopralluogo e dalla dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza immobiliare – modulo 1 – (punto 2.5), sono stati marginali e hanno di

fatto un’influenza davvero minima sul valore venale dell’intero edificio.

7.2

L’edificio

presente sul mapp. no. 639 è abitato dalla ricorrente e dalla sua famiglia: per

stabilirne il reddito occorre quindi riferirsi a casi analoghi che presentano

redditi di mercato accertati tenendo conto del tipo di costruzione e della

relativa utilizzazione (art. 18 cpv. 2 Lst. e art. 10 del Regolamento di

applicazione della Lst.).

quest’ottica, per ovvi motivi di parità di trattamento, il Tribunale applica i

medesimi criteri ritenuti per tutti gli edifici monofamigliari di __________

abitati dai rispettivi proprietari, che risultano dalla media prudenziale degli

affitti riscontrati nei dieci anni precedenti l’estimo.

concreto, il valore di reddito considerato dall’autorità di prima istanza, che

tiene conto di tutti questi fattori, appare corretto e non si discosta in modo

arbitrario da quanto stabilito in casi analoghi.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 639 RFD di __________ stabilito in CHF 210'531.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 639 RFD di __________ stabilito in CHF

210'531.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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