40.2005.183

Applicazione del correttivo massimo previsto dalla Lst. (60%) sul valore metrico dell'edificio, correzione d'ufficio del valore metrico di base di una parte del terreno. Criteri per la valutazione in

5 aprile 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 232 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 552'528.-.

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 29 luglio 2005.

L’autorità

di prima istanza, limitatamente all’edificio principale sub. A, ha ridotto il

valore unitario a nuovo da 331.- a 302.- CHF/mc, aumentato il correttivo della

vetustà dal -29% al -46% e ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF

221'911.- a CHF 203'979.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 520'785.-

3. Con

ricorso 5/9 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

la conferma della vecchia stima per l’edificio principale sub. A e una

sostanziale riduzione dei valori di stima stabiliti per i terreni complementare

e, soprattutto, eccedente.

Ciò

poiché l’UCS non ha tenuto sufficientemente conto della reale vetustà

dell’abitazione e del fortissimo carico inquinante dovuto alla vicinanza della

strada cantonale e della linea delle FFS, notoriamente molto trafficate.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 23 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che l’edificio principale sub. A è un’abitazione che, ad eccezione dei bagni e

delle cucine, rifatti nel 1983 e della sostituzione delle tegole del tetto nel

2004, si trova essenzialmente nello stato originario. L’accesso alla proprietà

risulta difficoltoso a causa del forte traffico presente sulla strada

cantonale.

superficie retrostante la casa, sulla quale sorgono alcuni alberi ad alto

fusto, è destinata a giardino.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti

il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Considerandi

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta, a seguito di quanto constatato con il sopralluogo, il

Tribunale ritiene che lo standard delle finiture dell’edificio principale sub.

A debba in realtà essere considerato economico e non normale, mentre lo stato

di conservazione del medesimo debba essere classificato come sufficiente in

luogo di normale.

correttivo della vetustà deve inoltre essere aumentato dal - 46% al - 60%,

ovvero il correttivo massimo previsto dall’art. 9 cpv. 1 del Regolamento di

applicazione della Lst. Ciò in considerazione dell’anno di edificazione -1919 -

e poiché gli interventi effettuati dalla ricorrente nel corso degli anni,

ovvero quanto risulta dal verbale di sopralluogo e dalla dichiarazione per la

stima ufficiale della sostanza immobiliare - modulo 1, punto 2.5 -, sono stati

marginali e hanno di fatto un’influenza davvero minima sul valore complessivo

dell’intera costruzione, che si trova essenzialmente nello stato originario.

7.2

Tribunale, che di principio deve accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (art. 38 cpv. 2 Lst.; RDAT II – 1999, no. 10, pag.

42) e non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.),

ritiene che il valore metrico di base del terreno debba essere di CHF/mq 180.-

per tutta la sua superficie e non suddiviso in CHF/mq 180.- per 1'069 mq e

CHF/mq 190.- per i restanti 1'549 mq, come invece stabilito a torto

dall’autorità di prima istanza. Tale distinzione, oltre che nemmeno minimamente

argomentata, risulta infatti arbitraria già per il solo fatto che dall’incarto

prodotto dall’UCS, in particolare dalla mappa riportante le proposte dei valori

di riferimento quadro dei terreni, non risulta alcuna suddivisione e il mappale

è inserito completamente nella zona di valore R3.2, per la quale è stato

previsto un prezzo base di CHF/mq 180.-. Del resto, a ben vedere, non vi è

nemmeno alcuna traccia di una zona di valore denominata R3.9.

7.3

Oltre a trovarsi vicina alla linea ferroviaria, come

tutte le zone in prossimità del centro cittadino la zona risulta

particolarmente trafficata unicamente in orari ben determinati corrispondenti

ai normali orari di punta. Il traffico è sì intenso, ma non inusuale per una

zona che si ritrova in prossimità di un centro urbano di dimensioni importanti.

Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella

specifica zona residenziale semi intensiva, 3 piani R3 del PR di __________,

già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali

terreni è stato fissato in CHF/mq 180.-, valore decisamente prudenziale

rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

Inoltre, proprio per considerare la vicinanza del

fondo con la strada cantonale e il tracciato della linea ferroviaria,

l’autorità di prima istanza, come del resto per tutti i mappali posti nella

medesima situazione, ha già proceduto all’applicazione di un correttivo del -30%

per carico ambientale su una superficie di 1'549 mq, ovvero la parte di terreno

che si trova più vicina al campo stradale e al tracciato della linea

ferroviaria.

Il Tribunale ritiene pertanto che nella fattispecie

concreta un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno per immissioni

moleste non è giustificata.

7.4

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 232 RFD di __________ stabilito in CHF 460'598.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno, ritenuto che il valore dell’edificio

principale sub. A è stato ridotto in misura ancora maggiore rispetto a quanto

postulato dalla ricorrente, ma che nel contempo non è stato applicato alcun

correttivo supplementare sul valore dei terreni complementare ed eccedente.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 232 RFD di __________ stabilito in

CHF 460'598.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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