40.2005.186

Verifica e conferma della volumetria dell'edificio principale e del valore metrico del terreno.

28 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 144 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 80'784.-.

reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 16 agosto 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che sia il

calcolo della volumetria dell’edificio principale sub. A sia il valore metrico

del terreno sono stati determinati in conformità con i disposti della Lst. e

seguendo criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).

3. Con

ricorso 12/13 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando la riduzione del valore di stima da CHF 80'784.- a CHF 69'554.- e,

meglio, come da proposta formulata con il reclamo 28 giugno 2004. Ciò poiché il

terreno, particolarmente impervio e sassoso, risulta di difficile edificazione

e la parte “cantinata” dell’edificio principale sub. A, composta da un WC e da

un cucinino, è di fatto inabitabile in quanto né impermeabilizzata né isolata.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio, di cui il ricorrente ha prodotto una sezione, è strutturato su due

piani.

primo piano, con una parte abitata pari a ca. 3/4 della superficie, è composto

da una sala-cucina, una camera, un gabinetto e una cantina con tank. I locali

risultano parzialmente perlinati, il riscaldamento è elettrico diretto, mentre

le finiture sono rustiche.

secondo piano è composto da una sala, una cucina, una camera, due camerette e

un gabinetto con doccia, tutti con vetri doppi. Le finiture sono rustiche e le

pareti risultano perlinate. Il riscaldamento è garantito da una stufa a nafta

ad aria.

L’abitazione

è accessibile dalla strada cantonale sottostante tramite un sentiero e il

terreno circostante, che confina con il tracciato stradale, è abbastanza

ripido.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda

istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti motivi:

La verifica della volumetria

dell’edificio principale sub. A, effettuata sulla base dei piani allegati al

ricorso e della sezione prodotta il giorno del sopralluogo, conferma che il

volume di 485 mc stabilito dall’UCS è sostanzialmente corretto, tanto più che

nel calcolo non viene nemmeno considerata la parte che il ricorrente definisce

come “cantinata”.

Nella determinazione dei valori di

base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale estensiva (RS) già

si è tenuto conto dei fattori negativi citati dal ricorrente, posto che il

valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 80.-, valore

decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione. Tanto più che trovandosi a

diretto confine con la strada cantonale il fondo non presenta particolari

difficoltà di accesso e che per la superficie di 245 mq considerata come

terreno eccedente è già stato applicato un correttivo del -40% proprio in

considerazione della superficie insufficiente per uno sfruttamento ideale.

7.2

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, i paragoni con i confinanti mapp. nr.

143.

e 147 proposti da RI 1 non reggono già per il solo fatto che sono basati su

valori che non corrispondono a quanto in realtà risulta nelle rispettive schede

di calcolo.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso è

respinto e il valore di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato

in CHF 80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF

500.

-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4

Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 144 RFD di __________ confermato in CHF

80'784.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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