40.2005.187

correttivo riconosciuto sul valore metrico del terreno per esposizione ai rumori

16 ottobre 2007Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 754 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 183'491.--.

reclamo interposto in data 20 luglio 2004 da RI 1, per ciò che riguarda il

mappale qui in oggetto, è stato respinto dall’UCS con decisione del 5 agosto

2005.

L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della

propria decisione sostenendo che il valore del terreno complementare è stato

paragonato a quello della zona edificabile avente caratteristiche simili ovvero

a quello della zona R2P, che tutti i fondi nelle vicinanze, situati fuori dalla

zona edificabile ed edificati con una costruzione principale, sono stati

ritenuti e valutati nello stesso modo con un valore di base di CHF/mq. 170.--,

che una riduzione del valore di base non è giustificata per non contravvenire

al principio della parità di trattamento con fondi aventi le stesse qualità

particolari ed infine che il valore di CHF/mq. 90.—preso a confronto dalla

reclamante non può essere considerato in quanto corrispondente alla specifica

zona di Piano regolatore iscritta come NP (nucleo al piano).

3. Con

ricorso 12 settembre 2005 RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di base fissato dall’UCS da CHF/mq. 170.— a CHF/mq.

90.—. A mente della ricorrente non si giustifica la differenza di valore tra il

suo terreno e quello dei fondi retrostanti la piazza di giro, ubicati a qualche

decina di metri di distanza, se poi si considera pure che il mappale in

discussione non è edificabile ed è soggetto ad ingenti disturbi dovuti a

rumori provenienti dalla strada cantonale posta in basso alla valle e da

un’industria di demolizione.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 30 agosto 2007 il Tribunale ha constatato che sul

mappale 754 è presente un’abitazione strutturata su 2 livelli fuori terra e un

seminterrato. Il piano seminterrato è composto da lavanderia, locale

tecnico-hobby, cantina e locale deposito; il 1. livello fuori terra è composto

da portico-atrio, doccia, WC, 3 camere e angolo studio, mentre al 2. livello

fuori terra trovano spazio il soggiorno-pranzo e la cucina con soppalco

parziale.

Il terreno adiacente all’abitazione è terrazzato con manufatti di sostegno e

muratura in sasso e pietra, sistemato a giardino e parzialmente, in piccola

parte, a vigneto.

La parte di terreno a valle (versante SUD) è fortemente in pendenza,

difficilmente raggiungibile e parzialmente boschiva.

L’esposizione

dell’abitazione verso SUD è soggetta ad immissioni foniche date in particolare

dal rumore di fondo della strada cantonale, dalla ferrovia e in particolare

dalla ditta G__________ (attualmente in attività ridotta), ditta di smaltimento

rottami.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario/a/i dell’oggetto/i

stimato/i e destinatario/a/i della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), rispettivamente i fondi

edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il

relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.

7.1. Avantutto

occorre dire che il valore metrico del terreno fissato dall’UCS in CHF 170.—

appare adeguato, se si considera che detta valutazione, applicata al terreno

complementare (e non a quello eccedente), corrisponde per analogia al valore di

una zona edificabile con caratteristiche simili a quelle della costruzione

esistente, rispettivamente è stata attribuita a tutti i fondi vicini che si

trovano in situazione analoga (terreni fuori zona edificati con abitazione)

conformemente al principio delle zone di valore, per le quali sono stati

assegnati tutti i valori di stima sull’intero territorio comunale, tenendo pure

conto dell’effettiva ed attuale destinazione della casa. Per quanto attiene il

terreno complementare, occorre ancora rilevare, che il calcolo eseguito dall’UCS

é corretto, in quanto la superficie stimata in mq. 389 corrisponde, secondo i

parametri della zona R2P, a quella necessaria per edificare un’abitazione

simile a quella ivi esistente.

Detto ciò il Tribunale riconosce comunque un correttivo del -10% sul valore

metrico del terreno poiché, essendo la posizione del fondo più avanzata sul

cambiamento di pendenza, lo espone maggiormente ai rumori che provengono dal

piano, vuoi per il traffico e vuoi per la zona industriale.

7.2. Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.1. Di

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2. La

tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2 a

carico dell’UCS.

Per

questi motivi

richiamati i disposti

della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il

relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del

mappale no. 754 RFD di __________ è stabilito in CHF 166'864.--, come da scheda

di calcolo annessa.

Considerandi

2.

tassa di giustizia di CHF 600.-- è posta per 1/2 a carico della ricorrente e

per il restante 1/2 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

RI 1

Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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