40.2005.191

Valore di reddito riportato su un unico mese: rustico privo di acqua potabile e di infrastrutture e raggiungibile unicamente tramite un sentiero.

14 agosto 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4058 VM di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 12'082.-.

reclamo interposto in data 6 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 8 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ridotto il volume dell’edificio principale sub.

A da 271 mc a 247 mc, aumentato il correttivo della vetustà dal -46% al valore

massimo stabilito dalla Lst. e dal relativo regolamento, ovvero il -60% ed

infine ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 10'043.- a CHF

9'116.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 10'082.-.

3. Con

ricorso 26/27 settembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’ulteriore riduzione del valore di reddito, ritenuto eccessivo poiché il

rustico non possiede acqua corrente potabile, è raggiungibile unicamente

tramite un sentiero in ca. 20 minuti di cammino e non può beneficiare di alcuna

teleferica per il trasporto di materiale.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 26 luglio 2006 il Tribunale ha appurato che

sul mapp. no. 4058 è presente una costruzione rustica alla quale è stato

rifatto il tetto. L’edificio è strutturato su due livelli, ovvero il piano

terreno, composto da due locali ad uso ripostiglio e il piano superiore

composto da un locale con camino, una camera ed un ulteriore ripostiglio.

rustico è privo di acqua potabile (è presente un lavandino esterno alimentato

dall’acqua di un riale vicino) e, a detta della proprietaria, è abitato

unicamente per ca. tre settimane nel periodo estivo (mese di agosto).

Tribunale ha acquisito agli atti copia della documentazione relativa

all’inventario dei rustici.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

Considerandi

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riportando il valore di reddito su

un unico mese poiché il rustico è in realtà privo di acqua potabile e di

infrastrutture ed è raggiungibile unicamente tramite un sentiero in ca. 20

minuti di cammino. Non è pertanto sfruttabile e/o locabile per un periodo di

tempo maggiore.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 4058

VM di __________ stabilito in CHF 5'082.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 4058 VM di __________ stabilito in CHF

5'082.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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