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16 febbraio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 306'025.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;

CHF 661.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.

reclamo interposto in data 20/24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 2 settembre 2005.

Per

quanto concerne il mapp. no. 970 l’autorità di prima istanza ha ridotto da

1'099 a 1'035 mc il volume dell’edificio principale sub. A, modificato la

suddivisione tra terreno complementare e terreno eccedente, passati

rispettivamente da 490 a 365 mq e da 590 a 715 mq e applicato un non meglio

specificato correttivo del -10% sul valore metrico di quest’ultima superficie.

Infine, la superficie abitabile dell’edificio principale sub. A è stata

modificata da 157 a 117 mq e il valore di reddito ridotto da CHF 205'206.- a

CHF 167'304.-

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 275'750.-

Per

quanto riguarda invece il mapp. no. 2480 l’UCS ha suddiviso la superficie del

terreno in 1'600 mq considerati in zona agricola e valutati CHF/mq 0.40 sulla

base della carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 Reg. di applicazione

della Lst.), mentre i rimanenti 54 mq di fiume non sono stati stimati.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 640.-

3. Con

ricorso 28/29 settembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali. Ciò

poiché, per quanto riguarda il mapp. no. 970, l’UCS non avrebbe

sufficientemente considerato le esalazioni provenienti da una fattoria e i disturbi

provenienti da una piazza di atterraggio per gli elicotteri, entrambe vicine

all’abitazione, nonché l’uso prettamente agricolo che viene fatto del terreno

eccedente. Nella valutazione del mapp. no. 2480 l’autorità di prima istanza non

avrebbe invece considerato che in realtà non si è in presenza di un terreno

agricolo, bensì di una superficie completamente incolta, rocciosa, boscata e

attraversata da un corso d’acqua.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 22 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che la piazza di atterraggio per gli elicotteri e la stalla sono lontani

dall’abitazione presente sul mapp. no. 970 e che risulta praticamente

impossibile creare un accesso carrozzabile per raggiungere il terreno eccedente

che si trova sul retro della casa.

mapp. no. 2480 è invece un terreno di forma allungata, scosceso, roccioso e boscato

situato in prossimità di un riale a ca. 500-600 metri di altitudine.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

Considerandi

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

Giusta

l’art. 11 Lst. sono considerati fondi agricoli ai sensi dell’art. 16 LPT e

della LDFR quelli idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola,

quelli che, nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura

ed infine quelli che pur essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati

alla LDFR.

fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo (art. 11 cpv. 2 Lst.),

determinato in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4 cpv. 1 del

Regolamento di applicazione della Lst. – Reg. -).

valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. n LALPT) è invece

indicato uniformemente per tutto il Cantone ed è stato stabilito in CHF/mq 0.10

(art. 14 Lst. e art. 6 Reg.).

6.3

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il ricorso viene accolto per i seguenti motivi:

Mapp. no. 970: il Tribunale, che di principio deve accertare

d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa e che non è

vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 2 e 3 Lst.), applica un

correttivo del -30% sul valore metrico del terreno eccedente, che si trova sul

retro della casa, ritenuto che risulta di fatto praticamente impossibile accedervi

tramite un accesso carrozzabile.

Mapp. no. 2480: il terreno, di forma allungata, scosceso, roccioso e

boscato, toccato in minima parte da un riale e posto ad un’altitudine di ca.

500-600 metri non può certamente essere considerato e valutato come un fondo

agricolo ai sensi dell’art. 16 LPT e della LDFR, bensì come un fondo senza

destinazione specifica e valutato, ad eccezione di 54 mq di fiume, che non

soggiacciono alla stima ufficiale, al valore simbolico di CHF/mq 0.10.

7.2

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

In particolare, le presunte esalazioni provenienti dalla

stalla e i presunti disturbi arrecati dalla piazza di atterraggio per gli

elicotteri, già per il solo fatto che entrambe si trovano ad una distanza

importante dal fondo di proprietà del ricorrente, non giustificano l’applicazione

di alcun correttivo sul valore metrico del terreno. D’altronde, nello stabilire

il valore base di zona, di CHF/mq 130.-, valore del resto decisamente

prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione, già si è tenuto conto di tutte le specificità del

luogo.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,

come da schede di calcolo annesse:

CHF 257'160.- per il mapp. no. 970

RFD di __________;

CHF 160.- per il mapp. no. 2480 VM

di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 257'160.- per il mapp. no. 970 RFD di __________;

CHF 160.- per il mapp. no. 2480 VM di __________.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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