40.2005.195

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15 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 1'435.- per il mapp. no. 133 RFD di __________;

CHF 1'152.- per il mapp. no. 139 RFD di __________.

reclamo interposto in data 16 agosto 2004 dal RI 1, che comprendeva pure i mappali

nr. 60 e 195 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS,

limitatamente al mapp. no. 195, con decisione 13 settembre 2005.

3. Con

ricorso 3/4 ottobre 2005 il RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

che nella determinazione dei valori di stima dei mapp. nr. 133 e 139 venga

considerato pure il valore degli edifici sede delle scuole elementari che, dal

31 dicembre 2000, data di scadenza del diritto di superficie concesso a favore

del Comune di __________, sono diventati a tutti gli effetti di esclusiva

proprietà del Beneficio Prepositurale di __________.

Malgrado

i due mappali si trovino tuttora in zona per attrezzature pubbliche (AP), il

ricorrente chiede inoltre che il valore dei terreni venga riconsiderato, adeguato

a quello delle particelle vicine e ponderato con i valori degli edifici.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che i due mappali oggetto di ricorso, sui quali sono edificati due edifici che

ospitano le scuole comunali, sono contigui.

seguito di una puntuale richiesta, il Tribunale ha assegnato al ricorrente un

termine scadente il 31 dicembre 2005 per determinarsi in merito ad un eventuale

ritiro del gravame, che poi, con scritto 21 dicembre 2005, è stato

integralmente confermato specificando che le due proprietà sono tuttora

affittate al Comune di __________ per l’importo mensile di CHF 8'930.-

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame del RI 1, amministratore e rappresentante del

Beneficio Prepositurale di __________ e destinatario della decisione dell’UCS,

è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

Considerandi

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

valore di reddito si ottiene invece mediante la capitalizzazione del reddito

lordo, ritenuto che, ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito

dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito

accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 1 e 3 Lst.).

6.3

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

Nella

fattispecie concreta l’UCS ha tralasciato il valore metrico e di reddito degli

edifici, escludendoli completamente dal calcolo della stima, senza peraltro

fornire alcuna spiegazione in merito, se non che le proprietà ad uso pubblico avrebbero

una valutazione diversa da quelle ad uso prettamente privato o che

rappresentano un bene patrimoniale dei vari enti pubblici (decisione su

reclamo, pagina 2).

fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. e del fatto dal 1.

gennaio 2001 pure gli edifici costruiti a suo tempo dal Comune di __________,

allora beneficiario di un diritto di superficie su entrambi i mappali, sono

divenuti a tutti gli effetti di proprietà del Beneficio Prepositurale di __________,

l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata ed è a giusta

ragione che il ricorrente se ne lamenta (cfr. punto 3. del contratto 11 ottobre

1990.

di costituzione di un diritto di superficie a favore del Comune di __________,

nonché lo scritto 24 novembre 2004 del Municipio del Comune di __________ al

Consiglio Parrocchiale).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo

(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è sanabile in questa

sede, ritenuto che l’UCS ha completamente tralasciato di valutare gli edifici

costruiti sui due fondi e che, in caso contrario, il ricorrente si vedrebbe

ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù

del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità

di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto, la

causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto viene rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio che tenga conto pure della presenza degli

edifici.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 13 settembre 2005

dell’Ufficio cantonale di stima è annullata e l’incarto è rinviato

all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda

ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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