40.2005.197

Con il ricorso si possono addurre fatti nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 37 cpv. 3 Lst.). Determinazione della superficie boschiva e relativa stima; mancanza delle condizioni per il riconos

5 aprile 2006Italiano10 min

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Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 375 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'162'310.-.

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 28 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ritenuto che 148 mq di terreno debbano essere

considerati superficie boschiva riducendo di conseguenza da 4'005 mq a 3'857 mq

pure la superficie di terreno considerata eccedente.

valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 1'131'244.-.

3. Con

ricorso 4/5 ottobre 2005, completato con ulteriore documentazione di data 9

dicembre 2005 e 20 marzo 2006, RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando il riconoscimento di una superficie boschiva di 484 mq, da valutare

come tale e la conseguente riduzione della superficie considerata terreno

eccedente da 3'857 mq a 3'521 mq e, meglio, come da estratto del registro

fondiario definitivo prodotto in data 9/12 dicembre 2005, nonché l’applicazione

di un correttivo del -10 / -15% sul valore metrico della parte di terreno che

si trova in zona edificabile. Ciò poiché il fondo è terrazzato e in pendenza, a

tratti anche importante, è caratterizzato da una parte di superficie boschiva

ed è penalizzato dalla presenza di un riale in prossimità del confine sud.

Infine, le NAPR del Comune di __________ sono assai restrittive e, in concreto,

oltre ad imporre una distanza minima di 7 m dall’asse della strada di servizio situata

a valle del fondo, impediscono di fatto l’edificazione di un vero e proprio

secondo piano.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 23 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che il terreno, accessibile tramite una strada comunale di servizio posta a

valle, risulta effettivamente terrazzato e in pendenza. La superficie boschiva

si trova sul lato est e confina con un riale.

proprietari hanno inoltre sostenuto che per la parte a valle sussisterebbero

delle difficoltà di allacciamento alla fognatura, circostanziate in data 20

marzo 2006 con la produzione di ulteriore documentazione.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta, ritenuto che con il ricorso si possono addurre fatti

nuovi e proporre nuovi mezzi di prova (art. 37 cpv. 3 Lst.), che la

pubblicazione del deposito del risultato della modifica del limite del bosco a

confine con l’area edificabile inerente il mapp. n. 375 RFD di __________ è del

16.

settembre 2005, pertanto precedente la decisione su reclamo dell’UCS, datata

28.

settembre 2005 ed infine che dall’estratto del registro fondiario definitivo

prodotto dai ricorrenti il 9 dicembre 2005 risulta effettivamente una

superficie boschiva di 484 mq, il Tribunale ritiene che tale superficie debba

essere valutata CHF/mq 0.10 (art. 5 Reg. di applicazione della Lst.), mentre la

superficie considerata come terreno eccedente debba essere ridotta di

conseguenza da 3'857 a 3'521 mq e valutata sulla base del valore unitario di

zona, di CHF 210.-.

7.2

Tribunale non ritiene per contro giustificato applicare un correttivo del - 10

/ -15% sul valore metrico del terreno. Ciò poiché, come constatato in sede di

sopralluogo, il terreno non è in realtà in forte pendenza e, essendo

terrazzato, presenta delle caratteristiche ideali per delle future edificazioni.

Del

resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella

specifica zona residenziale estensiva - R1 – prevista dal PR di __________, già

si è tenuto conto delle limitazioni previste dalle NAPR, posto che il valore

assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 210.-, valore decisamente

prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

Infine,

malgrado le distanze da rispettare dalla strada di servizio, dal limite del

bosco e dal confinante riale, che però si trova essenzialmente in prossimità

dell’area boschiva, il terreno, che presenta un’ampia superficie di 4'548 mq,

di cui 4'064 edificabili, risulta pienamente sfruttabile facendo uso di tutte

le sue potenzialità edificatorie.

7.3

difficoltà ad allacciarsi per gravità alla canalizzazione per acque luride, che

riguarderebbero comunque solo una ben determinata superficie posta a valle

della proprietà, sono chiaramente solo ipotetiche, tanto che sia il Municipio

di __________ sia lo Studio d’ingegneria incaricato della sistemazione della

strada e delle infrastrutture in via __________ non le danno per certe usando espressamente

il condizionale - “potrebbe” - ( cfr. scritto 7 novembre 2005 dello Studio

d’ingegneria __________ al Municipio di __________ e lo scritto 17 gennaio 2006

del Municipio di __________ ai ricorrenti). Oltre a ciò, anche se dovessero

veramente sussistere, di fatto non avrebbero un’incidenza tale da giustificare

l’applicazione di un correttivo sul valore metrico del terreno.

7.4

Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 375 RFD di __________ stabilito in CHF 1'060'718.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 375 RFD di __________ stabilito in

CHF 1'060'718.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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