40.2005.198

Applicazione di un correttivo del -80% sul valore metrico dei terreni, situati in zona edificabile di interesse comunale e sottoposti a diversi vincoli che li rendono difficilmente commerciabili ed ed

10 luglio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 176'880.- per il mapp. no. 664 RFD di __________;

CHF 94'920.- per il mapp. no. 665 RFD di __________;

CHF 41'760.- per il mapp. no. 666 RFD di __________;

CHF 97'320.- per il mapp. no. 667 RFD di __________;

CHF 155'160.- per il mapp. no. 668 RFD di __________;

CHF 88'800.- per il mapp. no. 669 RFD di __________;

CHF 113'640.- per il mapp. no. 670 RFD di __________;

CHF 87'480.- per il mapp. no. 672 RFD di __________;

CHF 53'400.- per il mapp. no. 673 RFD di __________;

CHF 53'880.- per il mapp. no. 674 RFD di __________;

CHF 69'480.- per il mapp. no. 575 RFD di __________;

CHF 78'120.- per il mapp. no. 676 RFD di __________;

CHF 150'720.- per il mapp. no. 677 RFD di __________;

CHF 47'952.- per il mapp. no. 938 RFD di __________.

reclamo interposto in data 1. settembre 2004 dalla RI 1 è stato respinto

dall’UCS con decisione 2 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore

medio unitario di CHF/mq 120.- stabilito per l’insieme dei terreni ad eccezione

del mapp. no. 938, valutato CHF/mq 72.-, tiene già sufficientemente conto delle

particolarità della zona edificabile di interesse comunale (ZIC), delle

transazioni immobiliari avvenute negli ultimi anni e delle caratteristiche

specifiche di ciascun fondo, quali la superficie, la configurazione,

l’ubicazione, l’accesso e la topografia.

3. Con

ricorso 5/6 ottobre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando che per tutti i fondi oggetto di ricorso venga applicato un

correttivo minimo dell’80% e, alternativamente, che i medesimi vengano stimati

al massimo CHF/mq 20.-.

Ciò

poiché tali terreni, trovandosi in una zona di piano regolatore dove al

proprietario non è permessa l’edificazione, sono di fatto invendibili e, pur

tenendo conto della loro buona posizione e della possibilità di acquisto fondato

sulla mera aspettativa di una modifica del piano regolatore, devono pertanto

essere trattati alla stregua di un terreno agricolo e non certamente come i

fondi nr. 671, 678 e 679 RFD di __________, anch’essi di proprietà della

ricorrente, ma situati in zona R2b. Altrimenti, trattandosi di situazioni

diverse trattate nel medesimo modo, verrebbe violato il principio di

uguaglianza ex art. 8 Cost.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 16 maggio 2006, assente il legale della

ricorrente che, contattato telefonicamente ha rinunciato a presenziare, il

Tribunale ha constatato che i fondi oggetto di ricorso costituiscono un insieme

di terreni prativi destinati a pascolo formanti un promontorio con la parte

orientata a sud-ovest terrazzata.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della RI 1, proprietaria dei terreni stimati e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.1.

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso applicando un correttivo medio dell’80%

sul valore metrico di tutti mappali poiché è vero che i terreni si trovano in

zona edificabile di interesse comunale (ZIC) e sono pertanto per definizione

edificabili, ma è altrettanto vero che sono sottoposti a vincoli tali da

renderli attualmente difficilmente commerciabili e di fatto praticamente

inedificabili sia per la proprietaria sia per i terzi, compreso, per assurdo,

il Comune, poiché l’apposito regolamento comunale di cui all’art. 28 quater ch.

3 delle NAPR non è in realtà mai stato adottato (cfr. scritto 9 maggio 2006 del

__________) .

Detto

ciò, i fondi mantengono evidentemente un certo valore commerciale dovuto al

Considerandi

fatto che comunque sono edificabili, che potranno semmai essere acquisiti dal

Comune e che il Municipio ha inoltre già deciso di avviare una procedura per

l’abbandono del vincolo di zona di interesse comunale (cfr. scritto 9 maggio

2006.

del __________).

Resta

evidentemente sottinteso che in caso di variante di PR o di adozione del regolamento

comunale previsto dall’art. 28 quater ch. 3 delle NAPR che chiarisca nei

dettagli la natura e le particolarità specifiche della zona, previa segnalazione

del Municipio all’UCS, si dovrà procedere ad un aggiornamento particolare dei

valori ufficiali di stima, come del resto espressamente previsto dall’art. 8

Lst.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica,

sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo

prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

particolare, l’ulteriore correttivo del -40% sul valore metrico del mapp. no.

938.

risulta certamente giustificato dalla sua particolare configurazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,

come da schede di calcolo annesse:

CHF 35'376.- per il mapp. no. 664

RFD di __________;

CHF 18'984.- per il mapp. no. 665

RFD di __________;

CHF 8'352.- per il mapp. no. 666

RFD di __________;

CHF 19'464.- per il mapp. no. 667

RFD di __________;

CHF 31'032.- per il mapp. no. 668

RFD di __________;

CHF 17'760.- per il mapp. no. 669

RFD di __________;

CHF 22'728.- per il mapp. no. 670

RFD di __________;

CHF 17'496.- per il mapp. no. 672

RFD di __________;

CHF 10'680.- per il mapp. no. 673

RFD di __________;

CHF 10'776.- per il mapp. no. 674

RFD di __________;

CHF 13'896.- per il mapp. no. 675

RFD di __________;

CHF 15'624.- per il mapp. no. 676

RFD di __________;

CHF 30'144.- per il mapp. no. 677

RFD di __________;

CHF 9'590.- per il mapp. no. 938

RFD di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere

alla ricorrente l’importo di CHF 700.- a titolo di ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 35'376.- per il mapp. no. 664

RFD di __________;

CHF 18'984.- per il mapp. no. 665

RFD di __________;

CHF 8'352.- per il mapp. no. 666

RFD di __________;

CHF 19'464.- per il mapp. no. 667

RFD di __________;

CHF 31'032.- per il mapp. no. 668

RFD di __________;

CHF 17'760.- per il mapp. no. 669

RFD di __________;

CHF 22'728.- per il mapp. no. 670

RFD di __________;

CHF 17'496.- per il mapp. no. 672

RFD di __________;

CHF 10'680.- per il mapp. no. 673

RFD di __________;

CHF 10'776.- per il mapp. no. 674

RFD di __________;

CHF 13'896.- per il mapp. no. 675

RFD di __________;

CHF 15'624.- per il mapp. no. 676

RFD di __________;

CHF 30'144.- per il mapp. no. 677

RFD di __________;

CHF 9'590.- per il mapp. no. 938

RFD di __________.

2.

tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, il quale rifonderà alla ricorrente l’importo di CHF 700.- a titolo di

ripetibili.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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