40.2005.199

Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio abitativo; aumento del correttivo della vetustà; applicazione del reddito accertato quando determinabile; criteri per stabilire il valore metrico di

10 maggio 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 590 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 317'846.-

reclamo interposto in data 19 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 23 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti gli

elementi negativi citati dal reclamante sono già stati debitamente considerati

sia nel determinare i valori metrici e di reddito dell’edificio principale sub.

A sia nello stabilire il valore metrico del terreno.

3. Con

ricorso 7/19 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del valore di stima da CHF 317'846.- a CHF 228'932.-.

Ciò

poiché l’UCS non ha correttamente determinato il correttivo della vetustà da

applicare al valore metrico dell’edificio principale sub. A, che deve

corrispondere al 45% - 50% per tenere debitamente conto della sua destinazione,

dell’anno di edificazione, dello standard delle finiture e della sua reale

abitabilità. Inoltre, nella determinazione del valore di reddito devono essere

considerati i redditi effettivi risultanti dai contratti di locazione e dai

dati fiscalmente accertati.

ricorrente contesta infine l’applicazione del correttivo del +10% sul valore

metrico del terreno, che, pur essendo ubicato in posizione privilegiata, si

trova nella zona del nucleo storico tradizionale (NT), per la quale sussistono

importanti vincoli che ne limitano le potenzialità edificatorie.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 27 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che

il sub. A è un edificio di tre piani oltre il solaio (non abitabile). Circa

dieci anni fa è stato ristrutturato il tetto (posa del sottotetto e

sostituzione delle tegole).

piano terreno, abitato sino alla fine di giugno del 2005, è composto da due

locali, un servizio e due ripostigli contro terra. Diverse tracce di umidità lo

rendono difficilmente abitabile.

primo piano, abitato dalla Signora __________ (usufruttuaria), consta di un

salotto-cucina, due camere, un bagno e un servizio igienico. La sua struttura,

ad eccezione della sostituzione delle finestre nel 1999/2000 (vetri isolanti e

serramenti in alluminio), è ancora quella originaria. Lo stato delle finiture è

economico e lo stato di conservazione si può definire sufficiente.

secondo piano, strutturato come quello sottostante, viene affittato per CHF

950.- mensili alla ditta __________. I locali si trovano praticamente nello

stato originario, le finiture sono economiche e lo stato di conservazione è

sufficiente.

vista a lago di cui beneficia il fondo è parzialmente ostruita dagli edifici

circostanti.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, comproprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

Considerandi

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e deve di principio accertare d’ufficio e in modo completo i

fatti determinanti per la causa, accoglie parzialmente il ricorso.

Ciò

poiché, come accertato in sede di sopralluogo, le finiture del sub. A sono in

realtà economiche e non normali come ritenuto a torto dall’UCS e il suo stato

di conservazione è invece solo sufficiente e non normale, con la conseguenza il

relativo valore metrico a nuovo deve essere ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc

237.

-, valore che meglio si addice alle caratteristiche concrete dell’edificio.

Inoltre,

a parte la sostituzione delle finestre del primo piano nel 1999/2000 e gli

interventi di manutenzione al tetto di ca. 10 anni fa, la struttura

dell’edificio, costruito prima del 1919, è essenzialmente ancora quella

originaria. Pertanto il correttivo della vetustà deve essere rapportato a

valori più corrispondenti alla situazione reale e aumentato dal – 28% al – 53%.

Per

quanto attiene invece al valore di reddito il Tribunale, in applicazione dei

disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove

determinabili, i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere

al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr.

Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad

art. 19).

Pertanto,

in relazione agli uffici presenti al secondo piano, deve essere applicato il

reddito accertato di CHF 950.- mensili, pari a CHF 11'400.- annui, importo che

risulta sia dalla Dichiarazione per la stima ufficiale della

sostanza

immobiliare (Modulo 1, punto 3.2.3) sia dalla documentazione prodotta dal

ricorrente il giorno del sopralluogo.

Per

quanto riguarda invece i due restanti piani, considerato che il piano terreno,

nello stato in cui si trova, risulta difficilmente locabile e che il primo

piano, che presenta la medesima struttura di quello superiore, è abitato dalla

Signora __________, usufruttuaria, devono trovare applicazione dei fattori

correttivi determinati sulla base di casi analoghi con reddito di mercato

accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 e 3 Lst.). Considerato che il piano

superiore viene affittato per CHF 950.- mensili e che il piano terreno risulta

difficilmente abitabile, per i due rimanenti piani può essere ritenuto un

reddito mensile prudenziale complessivo di importo perlomeno pari.

7.2

valore metrico del terreno, stabilito in CHF/mq 297.-, viene invece confermato,

ritenuto che si tratta del valore assegnato uniformemente a tutti i terreni

presenti nella specifica zona del nucleo storico e tradizionale - località __________

-, ovvero CHF/mq 270.-, valore già di per sé decisamente prudenziale rispetto

al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera

contrattazione, maggiorato del 10% in ragione della posizione privilegiata del

fondo, che gode di un’importante vista sul golfo di __________.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 590 RFD di __________ stabilito in CHF 243’745.-, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del restante 1/5 per il ricorrente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 590 RFD di __________ stabilito in

CHF 243’745.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 4/5 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima e per il restante 1/5 a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster