40.2005.200

Applicazione di un ulteriore correttivo del -40% sul valore metrico del terreno eccedente per gravi difficoltà di accesso (sul valore base del terreno l'UCS ha già applicato un correttivo del -40%).

15 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 535 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 167'021.-

reclamo interposto in data 12 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 13 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza aumentato il correttivo della vetustà del sub.

A da -34 a -39%, ridotto il valore di reddito da CHF 76'603.- a CHF 63'106.- e

apportato un correttivo del -40% sul valore metrico del terreno per difficoltà

d’accesso.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 113'627.-

3. Con

ricorso 11/12 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

un’ulteriore riduzione del valore di stima tramite il riconoscimento di un

maggior correttivo sul valore metrico del terreno. Ciò poiché il mappale non è

in realtà al beneficio di alcun diritto di passo formalmente iscritto sui fondi

sottostanti e risulta pertanto particolarmente penalizzato. La ricorrente

sostiene inoltre che già da tempo le autorità comunali stanno studiando la

problematica e che in futuro non è da escludere un declassamento del fondo.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha constatato

che sul mappale sorge una casa d’abitazione secondaria raggiungibile unicamente

tramite un ripido sentiero che la ricorrente sostiene attraversare delle

proprietà private.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze della fattispecie concreta il Tribunale accoglie il

ricorso applicando un ulteriore correttivo del -40% sul valore metrico del

terreno eccedente. Ciò poiché, mancando l’iscrizione dei necessari diritti di

passo sui fondi sottostanti, sussistono effettivamente delle gravi difficoltà

di accesso che compromettono notevolmente il valore venale di questa superficie:

ben difficilmente un terzo, confrontato con una tale situazione di partenza,

deciderebbe di acquistare e di edificare in quel luogo, già di per sé

penalizzato dal fatto di essere raggiungibile dalla strada cantonale unicamente

tramite un sentiero in forte pendenza.

7.2

Ritenuto

come i fondi devono essere valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si

trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.), questo Tribunale non può

considerare ai fini del giudizio i possibili scenari futuri preconizzati dai

ricorrenti.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

535.

MF di __________ stabilito in CHF 91'854.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 48 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 535 MF di __________ stabilito in CHF

91'854.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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