40.2005.201

La mancanza di un accesso veicolare non ha alcuna influenza sul valore metrico dell'abitazione, ma semmai sul valore di reddito della medesima e sul valore metrico del terreno. Parificazione dei valor

15 febbraio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 315’113.- per il mapp. no. 808 MF di __________;

CHF 93’645.- per il mapp. no. 809 MF di __________.

reclamo interposto in data 12 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 13 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza modificato il volume dei rispettivi sub. B,

ridotto da 63 a 45 mc per il mapp. no. 808 e da 81 a 65 mc per il mapp. no.

809, nonché applicato un correttivo del -10% per insufficiente grado di

urbanizzazione sul valore metrico di base dei terreni di entrambe le

particelle.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 299'929.- per

il mapp. no. 808 e in CHF 90'794.- per il mapp. no. 809.

3. Con

ricorso 11/12 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

l’applicazione di un correttivo del -10% per insufficiente grado di

urbanizzazione anche sul valore metrico dell’edificio. Ciò poiché pure tale

valore risulta penalizzato dalla mancanza di un accesso veicolare.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 23 novembre 2005 il Tribunale ha potuto

constatare che l’abitazione della ricorrente è edificata sui due mappali

oggetto di ricorso e che è effettivamente raggiungibile unicamente tramite un

accesso pedonale.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Alla

luce delle risultanze il Tribunale ritiene che la mancanza di un accesso

veicolare non abbia alcuna influenza sul valore metrico dell’abitazione. Ciò

poiché la legge stessa definisce il valore metrico di un fabbricato come il

valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza

della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 1 Lst. e

9.

Reg.).

mancanza di un accesso veicolare ha semmai un’influenza, oltre che sul valore

metrico del terreno, sul valore di reddito della costruzione, ritenuto che un’ipotetica

pigione, determinata sulla base di casi analoghi con redditi di mercato

accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.), deve necessariamente tenere

conto di tale aspetto negativo.

Nella

fattispecie concreta il Tribunale constata d’ufficio, in applicazione degli

art. 38 cpv. 2 e 3 Lst., che, trattandosi di una medesima abitazione costruita

nel 1989 su entrambi i mappali, non è affatto giustificato che nel calcolo del

valore di reddito vengano applicati due differenti prezzi al mq. Visto il tipo

di costruzione, lo standard delle finiture e lo stato di conservazione

dell’edificio constatati in sede di sopralluogo risulta adeguato applicare un valore

prudenziale di CHF/mq 117.- per tutta la costruzione, tenendo così conto dell’incidenza

della mancanza di un accesso veicolare sul reddito ipotetico conseguibile.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, l’incidenza della mancanza di un accesso veicolare sul valore

metrico del terreno è già stata sufficientemente considerata applicando un

correttivo del -10% sul valore metrico di base dei terreni di entrambi i

mappali.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,

come da schede di calcolo annesse:

CHF 293'197.- per il mapp. no. 808

MF di __________;

CHF 77'596.- per il mapp. no. 809

MF di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima stabiliti in CHF 293'197.- per il mapp. no. 808 MF di __________

e in CHF 77'596.- per il mapp. no. 809 MF di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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