40.2005.202

Correttivo del -70% sul valore metrico del terreno per configurazione non adeguata e mancanza di un accesso diretto.

19 giugno 2006Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 661 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 205'912.-.

reclamo interposto in data 4 luglio 2004 dalle proprietarie è stato accolto

dall’UCS con decisione 12 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza, ritenuta la configurazione non adeguata del fondo, ha in

sostanza applicato un correttivo del -30% sul valore metrico della superficie

di terreno situata in zona residenziale estensiva (Re).

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 144'149.-

3. Con

ricorso 12/13 ottobre 2005 MIST 1, MIST 2, MIST 3 e MIST 4 sono insorte innanzi

a questo Tribunale postulando la riduzione del valore metrico unitario della

superficie di terreno edificabile da CHF/mq 94.50 a non più di CHF/mq 20.-, ad

eccezione di al massimo 65 mq da considerare come pienamente edificabili.

Ciò

poiché la forma allungata del mappale, che in parte è pure scosceso e forma una

valle in prossimità del bosco, unitamente alla necessità di rispettare una

distanza di 10 ml dal limite del bosco (6 ml in caso di concessione di una

deroga) e di almeno 3 ml dai fondi contermini, riducono sensibilmente le sue

possibilità edificatorie, limitate di fatto a soli 65 mq. Oltre a ciò il fondo

è privo di accesso e una sua creazione sarebbe possibile unicamente

attraversando i mappali confinanti nr. 1136 e 658, comunque non senza difficoltà

tecniche, dovute alla configurazione dei luoghi e giuridiche, derivanti dalla

necessità di acquisire, con costi non indifferenti, i diritti di passo

necessari.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il

mapp. no. 661 è un terreno di forma irregolare (allungata) in parte prativo e

in parte boschivo, che non ha alcun accesso diretto. Lungo il confine est è

presente un avvallamento.

mappali nr. 658 e 1136, che confinano ad ovest con il mappale no. 661, sono già

edificati. Lungo la linea di confine è presente un muro di sostegno di altezza

variabile tra 1 m e 2.50 m, che pone il mapp. no. 661 ad un livello inferiore

equivalente rispetto ai fondi citati.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame delle ricorrenti, proprietarie dell’oggetto

stimato e destinatarie della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande delle ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6. I

fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del

loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze

eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non

vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).

valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti

analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso applicando un

correttivo del -70% sul valore metrico del terreno edificabile posto in zona

residenziale estensiva (Re).

Ciò

poiché la configurazione allungata e stretta del fondo unitamente alle distanze

da rispettare sia dal limite del bosco sia dai fondi confinanti (art. 6 e 37

delle NAPR del Comune di __________) riducono in misura importante le sue

potenzialità edificatorie. Malgrado ciò, come del resto riconoscono pure le

ricorrenti (ricorso, pag. 3 e 4), le possibilità di edificazione non sono interamente

compromesse, tanto più che le NAPR prevedono che il Municipio, sentito il

preavviso dell’Autorità forestale, può concedere delle deroghe sino 6 ml della

distanza dal limite del bosco (art. 6 ch. 6).

Inoltre,

l’importante correttivo riconosciuto considera pure il fatto che il fondo non

ha un accesso diretto e nemmeno può godere di diritti di passo sui mappali

confinanti. L’acquisizione di tali diritti e la conseguente realizzazione di una

strada di accesso comportano senza dubbio dei costi non indifferenti che si

ripercuotono in concreto sul valore venale del fondo.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in

modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in

una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore di stima del mapp.

no. 661 RFD di __________ stabilito in CHF 61'799.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’Ufficio cantonale di stima e del restante

1/4 per le ricorrenti (art. 38 cpv. 4 Lst.).

L’Ufficio

cantonale di stima dovrà inoltre versare alle ricorrenti, rappresentate da un

legale, CHF 250.- a titolo di ripetibili parziali.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 661 RFD di __________ stabilito in

CHF 61'799.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.- è posta per

3/4 a carico dell’’Ufficio cantonale di stima e per il restante 1/4 a carico

delle ricorrenti.

L’Ufficio

cantonale di stima rifonderà inoltre alle ricorrenti CHF 250.- a titolo di

ripetibili parziali.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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