40.2005.207

Edificio principale: riduzione della cubatura, riduzione della superficie abitabile determinante; correzione della superficie del terreno complementare e di quello rimanente

9 novembre 2007Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 167 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 280'768.--.

reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il

valore di stima è stato determinato considerando gli aspetti negativi esposti dai

reclamanti, relativamente all’ubicazione del fondo, alla vicinanza della pista

aeroportuale, alla mancanza di protezione della collina antirumore e ancora

considerando il piano terreno del sub. A non abitabile.

3. Con

ricorso 16 ottobre 2005 RI 1 sono insorte innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di stima per i motivi già esposti nel reclamo ed in

particolare poiché l’ubicazione si trova in una zona non protetta dalla collina

antirumore dell’autostrada, è a pochi metri dalla pista aeroportuale ed è

pertanto sorvolata frequentemente da aeroplani ed elicotteri, anche a distanza

ravvicinata, nelle vicinanze sono assenti infrastrutture (scuola, negozi,

posta, municipio, chiesa, fermata dei mezzi pubblici) e l’appartamento al piano

inferiore non può essere considerato tale in quanto diviso da un corridoio che

da accesso al piano superiore.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato

che l’edificio è composto da 3 piani, di cui 2 abitabili e 1 semi-interrato

(non abitabile):

- al piano strada si trova un locale vuoto (ex negozio/deposito) senza

infrastrutture e con finiture inesistenti, con dimensione di ml. 5.60 x 4.40

(1 solo piano) con tetto piatto, nonché un appartamento con disimpegno centrale

(che serve anche per accedere all’appartamento al piano superiore) composto da

2 locali per parte, di cui uno suddiviso per dar spazio a un retro-cucina, con

WC-bagno, con impiantistica inesistente e finestre isolanti;

al primo piano è presente un appartamento composto da WC-bagno, 1 cucina, 3

locali e disimpegno centrale con finiture più curate e serramenti isolanti;

il solaio non è abitabile e non è isolato come il tetto;

al piano interrato, che non è abitabile, trovano spazio locali destinati a depositi

e cantina, in muratura e parzialmente intonacati ed all’esterno una sosta

aperta con pilastri e copertura in lamiera.

L’edificio

presenta una manutenzione carente e, da rilevare, che i 2 WC-bagni formano un

corpo aggiunto all’edificio principale in corrispondenza del pianerottolo

intermedio della scala comune.

L’aeroporto

è confinante con il mappale in oggetto e il rumore dell’autostrada è presente

senza ostacoli con immissioni foniche importanti.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.

7.1

Avantutto

occorre dire che il valore metrico del terreno fissato dall’UCS in fr.

80.

--/mq. appare adeguato alle circostanze concrete, se si considera che detta

valutazione, applicata al terreno complementare (e non a quello rimanente) che

è proporzionato alla superficie utile lorda esistente, corrisponde per analogia

al valore di una zona edificabile con caratteristiche simili ed è stata

attribuita a tutti i fondi che si trovano in situazione analoga (terreni fuori

zona edificati con abitazione) conformemente al principio delle zone di valore,

per le quali sono stati assegnati tutti i valori di stima sull’intero

territorio comunale, tenendo pure conto dell’effettiva ed attuale destinazione

della casa.

7.2

Confermati

il valore metrico a nuovo dell’edificio in fr. 237.--/mc ed il correttivo di

vetustà del -49% perché non contestati, il Tribunale ha accertato che la

cubatura effettiva della costruzione è di mc. 1513, e non di mc. 1'860 come

erroneamente ritenuto dall’UCS, così ripartita:

- per la casa mc. 1260

- per l’adiacente accessorio deposito-ripostiglio mc. 88

- per la sosta mc. 165.

7.3

Sulla

base di suddetti accertamenti si rileva come anche la superficie abitabile

subisca una variazione riducendosi da mq. 277 a mq. 252, ovvero mq. 126 per

ognuno dei due appartamenti presenti, uno al primo piano e uno al piano strada.

Per quest’ultimo occorre inoltre considerare gli svantaggi comportati dall’entrata

ubicata direttamente sulla strada, dal disimpegno centrale utilizzato anche

quale accesso per raggiungere l’appartamento al piano superiore e dal fatto di

non corrispondere più agli standard abitativi attuali.

Tutto ciò si ripercuote inevitabilmente sul reddito, che si riduce di un quarto

fissandosi in una media di fr. 55.44/mq.

7.4

Diminuendo

la superficie abitabile, anche il terreno complementare si riduce di

conseguenza a mq. 900, mentre che il terreno rimanente (FZ) passa a mq. 398.

7.5

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica,

sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo

prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una

libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale 167 RFD di __________ è stabilito in fr. 193'178.--, come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 1/3 a carico dei ricorrenti e di 2/3 a carico

dell’UCS.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale 167 RFD di __________ è stabilito in fr.

193'178.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per 1/3 a carico dei ricorrenti e per i

restanti 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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