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Decisione

40.2005.208

Criteri di determinazione della superficie abitabile.

17 marzo 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 377 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 351'202.-

Il

reclamo interposto in data 26 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 20 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza, a seguito di una verifica tramite sopralluogo, ha confermato

la propria decisione ribadendo che sia il valore del terreno, già posto al

beneficio di un correttivo del -20% per la sua non ottimale esposizione, sia la

superficie abitabile dell’edificio principale sub. B sono stati determinati correttamente.

3. Con

ricorso 19/20 ottobre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando in via principale che l’intera superficie del piano seminterrato, di

55 mq, non venga computata nella superficie abitabile. Ciò poiché lo standard

costruttivo di questa parte dell’edificio risulta ben inferiore a quello di un

normale locale abitativo, il riscaldamento non è adeguato e i locali, privi di

una separazione vera e propria, sono utilizzati come deposito e archivio.

In

via subordinata, nel caso parte del seminterrato venga considerata nel computo

della superficie abitabile, i ricorrenti contestano le modalità di calcolo di

tale valore, considerato eccessivo e non corrispondente alle misure

effettivamente rilevabili sul posto.

Sempre

nel caso che parte deI seminterrato venga ritenuta abitabile, in via ancor più

subordinata viene chiesto che nel computo della superficie determinante vengano

considerati unicamente i due locali situati a sud-est, rispettivamente di 15.5

e 12.5 mq.

Infine,

qualora tutta la superficie del seminterrato venga considerata come abitabile, RI

1 chiedono che venga ridotto il valore di reddito unitario riferito a tale

parte di edificio, di standard costruttivo chiaramente inferiore a quello di

una qualsiasi altra normale abitazione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che sia la suddivisione dei locali sia le misure del piano cantina

corrispondono al piano esecutivo allegato al ricorso.

I

due locali definiti “disponibili” hanno ciascuno un corpo riscaldante, mentre

le murature di tutto il piano sono grezze, tinteggiate e non isolate.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti

per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza

non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.

6.1.

I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

A

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

È

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Il

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

Se

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1.

Nella

fattispecie concreta il Tribunale ritiene che unicamente i due locali

denominati “disponibili” sul piano esecutivo prodotto dai ricorrenti debbano

essere considerati come abitabili e rientrare pertanto nel computo della

superficie abitabile. Ciò poiché entrambi, a differenza degli spazi rimanenti

del seminterrato, raggiungono l’altezza minima di 2.30 metri prevista dall’art.

8 ch. 3 delle NAPR del Comune di __________ affinché possano essere

riconosciuti come abitabili e beneficiano ciascuno di un corpo riscaldante.

Da

una verifica d’ufficio effettuata dal collegio giudicante sulla base delle

misure riportate sul piano esecutivo risulta che la superficie abitabile da

considerare è pari a 147 mq e non a 149 mq come postulato da RI 1. Il ricorso

viene pertanto accolto in merito ad una delle richieste formulate in via

subordinata.

7.2.

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1.

Di

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 377 RFD di __________ stabilito in CHF 315'341.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2.

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 377 RFD di __________ stabilito in CHF

315'341.-, come da scheda di calcolo annessa.

Considerandi

2.

La

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

-

-

per il Tribunale di

espropriazione

la

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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