40.2005.21

Aumento della superficie considerata quale terreno complementare in ragione della particolarità dell'attività svolta (stoccaggio di materiali inerti e di prodotti finiti).

16 giugno 2005Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3. Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 16 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 15'025'490.-

reclamo interposto in data 30 giugno 2004 dalla RI 1, che verteva pure sulla

part. no. 19 RFD di __________, è stato parzialmente accolto dall’UCS con

decisione 16 febbraio 2005.

Esperito

un sopralluogo, l’autorità di prima istanza ha “riscontrato delle differenze

sostanziali fra la situazione reale e i dati utilizzati per il calcolo della

stima, in particolare sulla volumetria, sul valore cubimetrico e sulla

superficie da considerare a reddito”, che sono stati di conseguenza

modificati, così come il grado di urbanizzazione del terreno considerato

eccedente, portato all’ 80%.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 12'798'555.-

3. Con

il ricorso 14/16 marzo 2005, che contesta unicamente il valore ufficiale di

stima indicato per la part. no. 16 RFD di __________, la proprietaria è insorta

innanzi a questo Tribunale, postulando in via principale che il valore

ufficiale di stima venga riportato ai valori precedenti la revisione generale

e, in via subordinata, che tale valore venga stabilito in CHF 8'197'773.-,

calcolato deducendo dal valore metrico del terreno (CHF 81.- x mq 137'133) i

valori di stima dei fabbricati, definiti vetusti e obsoleti, che ne

impedirebbero un utilizzo razionale, oltre ai presunti costi di demolizione di

tali edifici e di bonifica della zona.

sostanza, la ricorrente accetta il valore di riferimento stabilito per il

terreno, di CHF 81.-, pari al valore di base della relativa zona di PR, di CHF

90.-, dedotto un correttivo del 10% per un insufficiente grado di

urbanizzazione, ma chiede che venga debitamente considerato, nella misura

indicata, che buona parte della superficie, a causa della particolare attività

svolta, è ricoperta da sabbia e ghiaia e da costruzioni definite fatiscenti che

ne impedirebbero l’edificabilità e di conseguenza il suo utilizzo quale terreno

industriale.

4. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

5. Giusta

l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore

venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati

come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

Considerandi

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il

reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

6.

Nel

corso del sopralluogo esperito il 25 maggio 2005, il Tribunale ha constatato

che parte del terreno è effettivamente utilizzata quale deposito di materiale

grezzo, nonché parzialmente o completamente lavorato e che sono presenti

diverse costruzioni, alcune effettivamente vetuste e solo in parte utilizzate.

ricorrente, come si era riservata a verbale di sopralluogo, ha in seguito

prodotto ciò che definisce il bilancio al 31 dicembre 2004, che in realtà

corrisponde ad alcune semplici schermate di ordinatore che non possono essere

considerate ai fini del giudizio.

7.

Alla

luce di tali risultanze, il Tribunale accoglie parzialmente il gravame, aumentando

la superficie considerata quale terreno complementare da 16’000 mq a 35’000 mq,

superficie necessaria per lo stoccaggio dei materiali inerti lavorati e

prodotti dalla RI 1 e che tiene in debita considerazione la particolarità

dell’attività svolta.

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’ Ufficio

cantonale di stima non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose

dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Il ricorso è pertanto parzialmente accolto e il valore

ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ stabilito in CHF 11'514’747.-

La scheda di calcolo è quindi aggiornata di

conseguenza.

8.

Giusta l’art. 38 cpv. 4 Lst., la

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/4 per la ricorrente e di 1/4 per l’UCS.

Visto l’esito del gravame, che

vede soccombente in modo preponderante la ricorrente, non vengono assegnate

ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13

novembre 1996 ed il relativo Regolamento

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mapp. no. 16 RFD di __________ è stabilito in CHF

11'514'747.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico della ricorrente per 3/4 e per 1/4 a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione é definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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