40.2005.210

Il valore di stima deve essere stabilito distintamente per ciascun fondo; presa in considerazione, in via eccezionale, del solo valore metrico dell'edificio (ridotto); riduzione del valore metrico del

17 marzo 2006Italiano9 min

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Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1212 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 45'185.-.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1, che comprendeva pure i

mappali nr. 1214 e 1213, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20

settembre 2005.

Per

quanto concerne il mapp. no. 1212 il reclamo è stato però respinto.

Nel

calcolo del valore di stima l’autorità di prima istanza ha considerato

unicamente il piano terreno dell’abitazione, mentre la parte soprastante è

stata considerata nel valore di stima del mapp. no. 1209, che beneficia di un diritto

di sporgenza, dal 1° piano al solaio, che grava il mapp. no. 1212.

L’UCS

ha in sostanza determinato il valore di stima globale comprendente sia il mapp.

no. 1212 sia il mapp. no. 1214, entrambi di proprietà della reclamante,

ripartendo poi la risultanza proporzionalmente al volume occupato dall’edificio

su ciascuno di questi fondi e alle superfici dei relativi terreni.

3. Con

ricorso 19/24 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del 50% del valore metrico del terreno, che non deve in tutti i

casi essere superiore a CHF/mq 180.-, ossia il valore assegnato al terreno

della confinante part. no. 1213, nonché la riduzione del valore metrico

dell’edificio abitativo sub. A, ritenuto troppo elevato per confronto con il

valore metrico stabilito per la parte di edificio appartenente al mapp. no.

1214, che gode di luce e di vista nettamente migliori.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che l’immobile presente sul mapp. no. 1212 è strutturato su tre livelli. Il

piano terra, di proprietà della ricorrente, è accessibile tramite un’entrata

posta sulla part. no. 1214 ed è composto da una camera matrimoniale e da un

locale doccia, mentre il piano elevato e il solaio sono attribuiti alla part.

no. 1209 con diritto di sporgenza.

locali presenti al piano terra, ristrutturati nel 1968, hanno un soffitto a

volta a botte: le finiture e lo stato di conservazione sono normali, anche se

nel locale doccia è stata constatata un’infiltrazione d’acqua proveniente dal

piano superiore. I muri, i pavimenti, le pareti e i soffitti non sono isolati.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta, trattandosi di due fondi ben distinti, il Tribunale

ritiene che per il calcolo del valore di stima debba essere considerato

unicamente il mapp. no. 1212 indipendentemente dal mapp. no. 1214 e che debba

essere valutata esclusivamente la parte di edificio presente al piano terreno.

Infatti, il calcolo effettuato dall’UCS, che ha determinato il valore di stima

complessivo dei mapp. nr. 1212 e 1214 come se fossero un unico mappale per poi

ripartire il tutto proporzionalmente al volume delle rispettive parti di

edificio e ai mq delle rispettive superfici di terreno, appare arbitrario.

7.2

Tribunale, a seguito di quanto accertato in sede di sopralluogo, ritiene che il

volume secondo Norme SIA del piano terra sia di 90 mc, ottenuto moltiplicando

la superficie catastale di 30 mq per un’altezza di 3 m (2.5 m per i locali

oltre ad un supplemento verso terra di 0.50 m poiché si tratta di una parte

abitabile e non sono presenti le cantine).

prezzo al mc a nuovo dell’edificio deve essere pure ridotto da CHF/mc 338.- a

CHF/mc 240.-, valore che meglio si adatta all’effettivo standard di costruzione

dell’edificio.

7.3

Nella

fattispecie concreta, trattandosi sostanzialmente di una sola camera

matrimoniale e di un piccolo locale doccia, il Tribunale non ritiene applicabile

alcun valore di reddito. Infatti, per una struttura del genere non esistono

redditi di mercato accertati e significativi e non è possibile stabilire un

reddito presumibile che tenga conto dei valori di mercato. Ciò che conduce, in

via del tutto eccezionale, a considerare esclusivamente il valore metrico

dell’edificio.

7.4

Alla

luce della situazione del tutto particolare che vede il solo piano terra

attribuito al mapp. no. 1212, , mentre il piano elevato e il solaio sono

attribuiti alla part. no. 1209 con diritto di sporgenza, ciò che comporta degli

evidenti e manifesti limiti per lo sfruttamento delle potenzialità edificatorie

previste dalle NAPR e un importante svalutazione del valore venale del terreno,

il Tribunale ritiene che il valore metrico di quest’ultimo debba essere

sensibilmente ridotto e stabilito in CHF/mq 150.-.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale

no. 1212 RFD di __________ è stabilito in CHF 26'100.-, come da scheda di

calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 1212 RFD di __________ stabilito in CHF

26'100.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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