40.2005.213

Riduzione del valore di reddito.

10 luglio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 595 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 15'043.-.

reclamo interposto in data 5 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure i

mappali nr. 106, 136, 611 e 592 è stato parzialmente accolto dall’UCS con

decisione 30 settembre 2005.

Per

quanto concerne specificatamente il mapp. no. 595 il reclamo è stato respinto.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che i

4 mesi considerati per il calcolo del reddito sono compatibili con le reali

possibilità di accesso al fondo sull’arco di un anno.

3. Con

ricorso 22/26 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

un’adeguata riduzione del valore di reddito considerato per il calcolo della

stima. Ciò poiché si tratta di una cascina di soli due locali che si trova

ancora nello stato primitivo e che è raggiungibile unicamente tramite un

sentiero in ca. 1 ora di cammino. Il ricorrente sostiene inoltre che il rustico

non è assolutamente sfruttato per 4 mesi all’anno.

4. Nel

corso dell’audizione di RI 1 tenutasi presso il Municipio di __________ il 20

giugno 2006 il Tribunale, con il suo accordo, ha rinunciato al sopralluogo

assumendo agli atti la scheda descrittiva dell’edificio risultante

dall’inventario degli edifici situati fuori dalla zona edificabile nonché 12

fotografie recenti del rustico prodotte dal ricorrente.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Viste

le particolarità del rustico che ben risultano sia dalle fotografie prodotte

dal proprietario sia dall’inventario degli edifici situati fuori dalla zona

edificabile, il cui specifico rilievo risale al 10 novembre 1991, il Tribunale

ritiene che un valore di reddito di CHF 1'200.- annui riportati su 4 mesi sia

sicuramente più consono alla fattispecie concreta. Ciò, oltre al fatto che

l’edificio, situato ad un’altitudine di 910 m.s.l.m., è raggiungibile

unicamente tramite un sentiero in ca. 1 ora di cammino, pure in considerazione

delle finiture rustiche, dello spazio limitato e dell’assenza di qualsiasi

comodità.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, determinante per il calcolo del valore di reddito è il periodo di

sfruttamento potenziale del rustico e non quello effettivo da parte del

proprietario.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

595.

RFD di __________ stabilito in CHF 5'044.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 595 RFD di __________ stabilito in CHF

5'044.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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