40.2005.214

Riduzione della volumetria dell'edificio a seguito delle risultanze del sopralluogo; conferma del valore di reddito ritenuto dall'UCS.

5 giugno 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 368 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 205'995.-.

reclamo interposto in data 22 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza riconsiderato sia la volumetria dell’edificio

principale sub. A, ridotta da 1’571 a 1'359 mc, sia la corrispondente

superficie abitabile, diminuita da 258 a 202 mq. Come diretta conseguenza pure

il valore di reddito presunto capitalizzato è stato ridotto da CHF 163'167.- a

CHF 134'561.-.

valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 175'559.-.

3. Con

ricorso 22/26 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

la riduzione del volume relativo all’edificio principale sub. A da 1'571 a

1'201 mc e, meglio, come da piani e relative misure già prodotti con il reclamo,

nonché la riduzione del valore unitario di reddito presunto da CHF 46.83 a CHF

44.46.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha verificato la

volumetria dell’edificio principale sub. A, che corrisponde a 1'200 mc.

L’abitazione

è composta da due appartamenti distinti di cui il primo é strutturato su due

piani più un piano mansardato di complessivi otto locali oltre la cantina e i

locali tecnici mentre il secondo è disposto su un solo piano abitabile di tre

locali oltre una balconata e i locali tecnici.

stato delle finiture e di conservazione rientrano nella norma.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, alla luce delle risultanze del sopralluogo, il Tribunale accoglie

parzialmente il ricorso riducendo la volumetria dell’edificio principale sub. A

da 1'571 a 1'200 mc, valore che corrisponde alla volumetria effettiva

dell’abitazione.

7.2

Per

contro il valore di reddito presunto capitalizzato di CHF 134'561.-,

determinato in modo invero assai prudenziale dall’UCS sulla base di casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi, risulta adeguato sia

alla fattispecie concreta, che fa stato di due appartamenti ben distinti, sia

alla specifica realtà dei paesi __________, ritenuto che la potenziale pigione

mensile considerata è di poco inferiore a CHF 800.-.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 368 RFD di __________ stabilito in CHF 171'429.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e del rimanente 1/5 per il ricorrente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 368 RFD di __________ stabilito in

CHF 171'429.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a

carico del ricorrente

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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