40.2005.216

Decisione annullata e ritorno degli atti all'autorità di prima istanza per un nuovo giudizio poiché non é stato determinato e computato alcun valore di reddito.

10 giugno 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 836'852.-.

reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 23 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza applicato un ulteriore correttivo del -5% sul

valore metrico del terreno, ridotto da CHF/mq 513.- a CHF/mq 486.-, in

considerazione del fatto che il fondo beneficia unicamente di un accesso

pedonale. Tutte le altre censure sollevate dal reclamante sono state invece

respinte.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 812'017.-

3. Con

ricorso 25/28 ottobre 2005, argomentato ulteriormente con memoriale 1. marzo

2006, RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata

riduzione del valore ufficiale di stima.

ricorrente contesta in particolare la legittimità della decisione su reclamo, emessa

dalla stessa autorità che ha intimato la notifica di decisione, chiede

l’aumento del correttivo della vetustà sul valore metrico dell’edificio

principale sub. D dal 26% al 40% poiché nel corso degli anni non sono stati

eseguiti lavori di manutenzione o di ristrutturazione nonché, anche per

confronti con i mappali nr. 627, 684, 857, 1306 e 1579, l’applicazione di un

correttivo pari ad almeno il 30% sul valore metrico del terreno, che non beneficia

di un accesso veicolare, è in forte pendenza ed è pure toccato da importanti

immissioni moleste provenienti da un vicino hotel.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 21 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato

che l’edificio principale sub. D, accessibile unicamente tramite un sentiero, è

composto da un piano seminterrato (locali di servizio, rifugio e due locali

ripostiglio), da un piano terreno (grande atrio, cucina, ampio soggiorno con

terrazzo, due camere, un bagno e un piccolo servizio), che RI 1 sostiene di

abitare personalmente e un primo piano (cinque camere e due servizi), che il

ricorrente dichiara essere disabitato. Lo standard generale delle finiture è

buono, mentre lo stato di conservazione è appena sufficiente, tanto che si

notano delle crepe di assestamento e delle macchie di umidità sulle solette del

tetto e sui muri esterni.

terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente

in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad

un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di

casi

analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2

Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per

comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e

della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto,

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4.

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. In

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito dell’edificio

principale sub. D, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza

peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto

inspiegabile oltre che errata. L’estimo deve infatti corrispondere al principio

basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv.

1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede,

ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel

merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare un correttivo del +

5% sul valore metrico dell’edificio principale sub. D.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e ha altresì omesso

di motivare le ragioni concrete che l’hanno indotta ad applicare un correttivo

di classe sul valore metrico dell’edificio, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm.,

la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente

si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.

8.1.

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione 23 settembre 2005 è

annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché,

esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi

dei considerandi.

Considerandi

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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