40.2005.217

Riduzione del volume e della superficie abitabile in base ai rilevamenti di sopralluogo. Riduzione del valore metrico di base dell'edificio, che si trova essenzialmente nello stato originario e presen

5 maggio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 17 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 198'897.-.

reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 28 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza, a seguito delle risultanze di sopralluogo, ha in sostanza

ridotto da 1'127 a 1'032 mc la volumetria dell’edificio principale sub. AB,

ridotto da 360.- a 302.- CHF/mc il valore metrico a nuovo del medesimo edificio

e aumentato dal -28% al -49% il relativo correttivo della vetustà. Pure la

superficie abitabile determinante è stata ridotta da 222 a 170 mq, così come il

valore di reddito capitalizzato, diminuito da CHF 181'833.- a CHF 123'315.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 129'555.-

3. Con

ricorso 27/31 ottobre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando

un’ulteriore adeguata riduzione del valore ufficiale di stima, in particolare

per quanto riguarda il valore stabilito per l’edificio principale sub. AB. Ciò

poiché si tratta di un vecchio stabile discosto dalla strada, riattato nel 1959,

senza riscaldamento centrale, privo di isolazione, con vetri semplici e

persiane ancora in legno.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. AB è strutturato su più piani in modo differenziato,

riservandosi di verificare la relativa volumetria sulla base della

documentazione catastale.

parte abitabile dell’edificio, che si estende su un solo piano, è composta da

un tinello, una cucina, tre camere, un bagno e un ripostiglio. La struttura, le

finiture e l’impiantistica sono essenzialmente quelle originarie.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda

istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è

da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità

di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili

sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

Sulla base della mappa catastale e

delle risultanze di sopralluogo il volume dell’edificio principale sub. AB deve

essere ulteriormente ridotto da 1'032 a 677 mc, che corrisponde alla somma

delle misure rilevate per il deposito, di 78 mc (13 mq x 6 m), il portico, di

80.

mc (21 mq x 3.80 m), il corpo aggiunto, di 57 mc (15 mq x 3.80 m) e il corpo

principale, di 462 mc (77 mq x 6 m). Di conseguenza, anche la superficie

abitabile deve essere ridotta da 170 a 113 mq, che corrisponde alla somma di

tutte le superfici di cui sopra, ovvero 126 mq, dedotta la superficie del

deposito, di 13 mq, chiaramente non abitabile, il tutto moltiplicato per uno,

ovvero il numero dei piani effettivamente abitabili. Tutto ciò ha un’influenza

diretta pure sul valore di reddito capitalizzato dell’edificio, ridotto da CHF

123'315.- a CHF 79'546.-.

Ritenuto lo standard economico

delle finiture, così come la struttura e l’impiantistica dell’edificio, che

sono essenzialmente ancora quelle originali, il corrispondente valore metrico

di base deve essere ridotto da CHF/mc 302.- a CHF/mc 237.-, che risulta

sicuramente più adeguato alle caratteristiche concrete della costruzione.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, considerato l’anno di edificazione (1919), lo stato dei locali e

l’incidenza della riattazione totale avvenuta negli anni 1957/1959, il

Tribunale ritiene adeguato alla fattispecie concreta l’applicazione di un

correttivo della vetustà del -49% sul valore metrico dell’edificio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

17.

RT di __________ stabilito in CHF 80'488.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 17 RT di __________ stabilito in CHF

80'448.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster