40.2005.218

Per uno dei due mappali il ricorso é irricevibile per carenza di legittimazione attiva; per l'altro riduzione del 30% sul valore metrico del terreno in quanto privo di accesso diretto e caratterizzato

10 luglio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 12'017.- per il mapp. no. 525 RFD di __________;

CHF 161'519.- per il mapp. no. 1140 RFD di __________.

reclamo interposto in data 30 agosto 2004 da RI 1, che comprendeva pure il

valore di stima stabilito per i mappali nr. 55, 58, 59, 64, 76, 306, 308, 319,

344, 347, 356, 392, 393, 548, 552, 554, 563, 577, 578, 582, 1155, 1156, 1227,

1760, 1762, 2037, 2052, 2059 e 9767 è stato parzialmente accolto dall’UCS con

decisione 28 settembre 2005.

L’autorità

di prima istanza, senza invero motivare in alcun modo la propria decisione, ha

considerato il mapp. no. 525 con il solo valore del sedime e per quanto

riguarda il mapp. no. 1140 ha ridotto il valore di reddito capitalizzato

dell’edificio principale sub. A da CHF 112'916.- a CHF 99'361.-, ridotto il

valore metrico a nuovo del sub. B, un deposito, da CHF/mc 180.- a CHF/mc 115.-

e aumentato il relativo correttivo della vetustà dal 6% al 53%.

valori ufficiali di stima sono stati di conseguenza stabiliti in CHF 17.- per

il mapp. no. 525 e in CHF 148'271.- per il mapp. no. 1140.

3. Con

ricorso 28 ottobre/2 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando un’equa riduzione dei valori di stima, ritenuti eccessivi.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

sul mapp. no. 525, che si trova in località __________, è presente un rustico

diroccato.

terreno eccedente del mapp. no. 1140, che non gode di accesso diretto e

presenta diverse rocce affioranti e trovanti, si trova invece in zona

edificabile ed è retrostante l’edificio principale sub. A, il cui valore,

unitamente a quello dell’edificio secondario sub. B, non è contestato.

giorno del sopralluogo RI 1 ha inoltre sostenuto che il ricorso è diretto pure

contro i valori di stima stabiliti per tutti gli altri fondi già oggetto di

reclamo che, come appurato dal Tribunale, sono dei terreni destinati a pascolo

situati in località __________. Alcuni di questi sono parzialmente boscati.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario del mapp. no. 1140 e

destinatario della decisione dell’UCS, limitatamente a questo mappale, è

ricevibile in ordine.

Per

quanto attiene invece il mapp. no. 525, costituito in proprietà per piani, il

ricorrente, malgrado la precisa richiesta con comminatoria 7 novembre 2005 di

questo Tribunale, non ha comprovato la sua qualità di rappresentante di tutti i

proprietari per piani e non può pertanto essere considerato legittimato ad

agire anche in nome e per conto loro (art. 712 t e 712 s cpv. 1 in relazione

con l’art. 712 m cpv. 1 CC). Del resto, per i medesimi motivi, già al momento

della presentazione del reclamo all’UCS RI 1 non era invero legittimato a

rappresentare tutti gli altri proprietari per piani. Limitatamente a questo fondo

il ricorso, che non è manifestamente firmato dalle parti o dal loro

rappresentante (art. 8 LPamm.) deve pertanto essere dichiarato irricevibile per

carenza di legittimazione attiva (art. 9 LPamm.).

Per

quanto attiene infine a tutti gli altri mappali già oggetto di reclamo appare

evidente che il ricorso è stato limitato unicamente ai valori di stima

stabiliti per i mapp. nr. 525 e 1140, prova ne sia che nel gravame vengono indicati

unicamente questi due fondi e che la documentazione allegata si riferisce

esclusivamente ai medesimi. Pertanto, malgrado la precisazione del ricorrente a

verbale di sopralluogo, il ricorso, manifestamente privo di riferimenti e di

documentazione relativa ad altri mappali, deve essere limitato alla sola

verifica dei valori di stima concretamente e chiaramente contestati (art. 46

LPamm).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti

il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Preliminarmente,

in via abbondanziale il Tribunale ritiene che per quanto concerne il mapp. no.

525.

il ricorso andrebbe comunque e in tutti i casi respinto poiché il rustico è

crollato e il fondo andrebbe pertanto stimato considerando il solo valore del

sedime, come d’altronde già correttamente fatto dall’UCS con la decisione su

reclamo.

7.2

Per

quanto concerne il mapp. no. 1140, preso atto che la contestazione è limitata

al solo valore di stima del terreno eccedente, il Tribunale accoglie il ricorso

applicando un correttivo del -30% sul valore metrico di tale terreno in quanto

privo di accesso diretto e caratterizzato da diverse rocce affioranti e

trovanti che ne riducono il valore venale e sono fonte di costi supplementari

non indifferenti in caso di una futura edificazione.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, il ricorso essendo manifestamente limitato alla contestazione dei

valori di stima dei soli mapp. nr. 525 e 1140 RFD e malgrado quanto sostenuto

in sede di sopralluogo da RI 1, il Tribunale non ritiene di dover entrare nel

merito delle valutazioni effettuate dall’UCS per agli altri mappali di proprietà

del ricorrente.

8.

8.1

conseguenza, per quanto attiene al mapp. no. 525 RFD di __________ il ricorso è

irricevibile per carenza di legittimazione attiva, mentre per quanto concerne

il mapp. no. 1140 RFD di __________ deve essere accolto e il valore ufficiale

di stima stabilito in CHF 136'265.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 1/2 ciascuno (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. In merito al mapp. no. 525 RFD di __________ il

ricorso è irricevibile.

2.

merito al mapp. no. 1140 RFD di __________ il ricorso è accolto e il

valore ufficiale di stima stabilito in CHF 136'265.-, come da scheda di calcolo

annessa.

3.

La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a

carico delle parti in ragione di 1/2 ciascuno.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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