40.2005.221

Riduzione superficie terreno eccedente

9 novembre 2007Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 4656 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 781'552.--.

reclamo interposto in data 23 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha ritenuto fondate e giustificate le censure

sollevate e, sulla base degli elementi citati nel reclamo, ha riesaminato i

parametri di calcolo della stima, che è stata adeguata a fr. 742'421.--.

3. Con

ricorso 31 ottobre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando che

il valore metrico della parte di terreno lungo la strada abbia ad essere

ridotto ad un massimo di fr. 20.—il mq. invece di fr. 50.--/mq. e ciò poiché

l’UCS ha considerato detta zona edificabile, mentre che, a causa delle distanze

dal bosco e dalla strada cantonale, nonché dal deposito limo, può essere

sfruttata solo nella misura del 20/30% circa. Successivamente il ricorrente,

con scritto 19 dicembre 2007, ha precisato che l’importo di fr. 50.--/mq.

potrebbe corrispondere al limite ad un valore di mercato ma non di stima, se

solo si considerano le preclusioni edificatorie previste dalle NAPR e le

ridotte possibilità di costruzione per la zona delle cave in rapporto con altre

zone del Comune.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007, dove il ricorrente ha

confermato il ricorso ed ha puntualizzato che la problematica da lui sollevata

riguarda il dubbio che l’UCS abbia stimato come terreno edificabile a fr. 50.—

anche una certa superficie di bosco, il Tribunale ha constatato che il fondo è

pianeggiante con la parte a monte che sale rapidamente. La superficie è

destinata ai laboratori di lavorazione e ad abitazione (sub. C). Il confine

OVEST corrisponde al piede della parete roccioso e la parte superiore del

mappale è stata adibita a deposito-ripiena con scarti di lavorazione.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3. Il

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)

6.4. Le

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7. Premesso

che in sede di sopralluogo il ricorrente ha avuto modo di specificare e

precisare la censura da lui sollevata nel gravame, ovvero il fatto di nutrire

dei dubbi che una parte di bosco sia stata valutata dall’UCS con i parametri

previsti per la zona edificabile, il Tribunale, che non è vincolato dalle

domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere

cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie il ricorso.

Ciò poiché dagli accertamenti esperiti da questa autorità presso l’Ufficio forestale

Considerandi

II circondario a B__________ e confermati nello scritto 26 settembre 2007 del

medesimo ufficio e nel piano di accertamento forestale approvato con ris. gov.

n. 1562 del 9 aprile 2002, risulta che la superficie di bosco del mappale 4656

è di mq. 3187 e non di mq. 3030 come erroneamente indicato dall’UCS. Ne

consegue che, fermo restando la superficie del terreno complementare a mq. 500,

quella del terreno eccedente si riduce di mq. 157, passando da mq. 10'258 a mq.

10101.

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale n.

4656.

RFD di __________ è stabilito in fr. 734'586.—come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.). Non si assegnano ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative

(LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale n. 4656 RFD di __________ è stabilito in fr.

734'586.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima. Non si assegnano ripetibili.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

RI 1

Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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