40.2005.228

Edificio principale: riduzione del valore metrico a nuovo, riduzione del valore di reddito,

9 novembre 2007Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 142 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 610'341.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato respinto

dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisone in merito a tutte

le censure sollevate dalla reclamante, ribadendo che le argomentazioni elencate

nel reclamo sono già state adeguatamente considerate, in particolare per ciò

che riguarda il valore dei fabbricati, il valore di base attribuito al fondo,

il valore di reddito e il tasso di capitalizzazione.

3. Con

ricorso 2 novembre 2005 e complemento 18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi

a questo Tribunale, postulando la rettifica dei valori di stima attribuiti

dall’UCS e chiedendo la riduzione del valore del terreno complementare da fr.

50.--/mq. a fr. 30.--/mq., del valore degli edifici da fr. 435'000.—a fr.

300'000.— e l’applicazione del tasso di capitalizzazione del 9.8%. Ciò poiché

l’autorità di prima istanza non avrebbe sufficientemente considerato la

destinazione accessoria degli immobili e del terreno con limitazioni intrinseche

al loro uso, il carattere artigianale degli edifici e la loro vetustà, nonchè

le possibilità d’utilizzo estremamente circoscritte dei medesimi (attualmente

usati esclusivamente come strutture di deposito e transito di materiali e

macchinari impiegati nell’esercizio dell’attività aziendale).

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato

che sul fondo pianeggiante, la cui superficie non edificata è sterrata, sono

edificati 3 stabili:

uno di forma allungata sull’angolo NORD-EST, costruito con struttura portante

in pilastri di CA e travi in acciaio, la cui copertura è composta di lastre di

eternit; i tamponamenti sono in parte vetrati e in parte in muratura tipo BKS;

l’interno è vuoto e destinato a deposito;

uno di forma rettangolare allungata al lato opposto, costruito in parte con

struttura portante metallica parzialmente aperta (nella misura di 5/8) con

tamponamenti in muratura e vetrate/lastre eternit; la copertura è in lastre

d’eternit; l’interno è vuoto e destinato a deposito;

uno di forma rettangolare sul lato SUD del mappale costruito con muratura e

struttura portante in CA, con copertura in pannelli di lamiera coibentata; l’edificio

è destinato a spogliatoio-servizi operai, officina, ufficio, magazzino e

deposito autoveicoli (officina di riparazione + annessi); presenta serramenti

in alluminio termo-laccati con finiture normali.

Per

l’officina lo stato di conservazione è buono, mentre per gli altri due edifici è

carente e, a mente del ricorrente, gli stessi dovranno essere uno demolito e

l’altro completamente ristrutturato.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ditta RI 1 proprietario dell’oggetto

stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate

(art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato

tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media

ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente

(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.

e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che

seguono.

7.1

Avantutto

occorre dire che il fondo qui in oggetto è chiaramente edificabile e già

ampiamente sfruttato in relazione con i parametri previsti dal PR per la zona

artigianale. Il valore di base dei terreni presenti in tale zona, fissato

uniformemente in fr. 50.—, appare tutt’altro che elevato e d’altronde già

decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione. D’altra parte nemmeno si

intravedono fattori tali da giustificare l’applicazione di specifici

correttivi.

Il Tribunale ritiene pure corretto e proporzionato alla fattispecie il tasso di

capitalizzazione aggiuntivo del 3.68% per l’edificio principale, poiché tale

valore, oltre ad essere compreso tra l’ 1.7 e 4.4% (art. 18 cpv. 5 Lst. e art.

11.

cpv. 1 lett. c. Reg. sulla stima ufficiale), considera tutti quei fattori

determinanti previsti dall’art. 11 cpv. 2 del Reg. sulla stima ufficiale, quali

la destinazione, la vetustà, il tipo di costruzione, lo stato di conservazione

e gli oneri di gestione.

7.2

Confermati

in questa sede i valori attribuiti dall’UCS agli edifici accessori B – C e D,

perché rispecchiano la reale situazione di fatto, il Tribunale ritiene invece di

dover adeguare alle caratteristiche concrete della costruzione il valore metrico

a nuovo per l’edificio principale (A) portandolo da fr. 115.--/mc a fr. 86.--/mc.

Ciò poiché la struttura, l’impiantistica, le finiture e la manutenzione hanno

da essere considerate analoghe a quelle dell’edificio accessorio C.

Identico

discorso va esteso anche al valore di reddito per l’edificio principale A con

conseguente riduzione da fr. 40.95/mq. a fr. 31.85/mq. Infatti la destinazione

e l’uso dell’edificio dettati dalla situazione della costruzione si avvicinano

a quelle dell’edificio accessorio C.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in fr. 562'599.--, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 1/2 a carico della ricorrente e di 1/2 a

carico dell’UCS. Non si assegnano ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ è stabilito in

fr. 562'599.--, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per

1/2 a carico della ricorrente e per il restante 1/2 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

RI 1

Ufficio cantonale di stima, Via Portone 12, Bellinzona

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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