40.2005.229

Conferma del valore di base dei terreni nella relativa zona di PR

9 novembre 2007Italiano7 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 143 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 839'275.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione argomentando che

il valore unitario di fr. 130.--/mq. attribuito al fondo corrisponde a quanto

stabilito per i terreni dell’intera zona R5 prevista dal Piano regolatore di __________

e rispecchia in modo prudenziale il corrispondente valore di mercato.

3. Con

ricorso 2/18 novembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di base del terreno da fr. 130.—/mq. ad un massimo di

fr. 70.--/mq.. A mente del ricorrente l’attribuzione del fondo ad una zona R5

non rappresenta un vantaggio ed anzi è penalizzante in quanto, a causa della

saturazione del mercato e della mancanza d’attrattività del Comune, vengono a

mancare quelle premesse e condizioni indispensabili per edificare immobili con

appartamenti da vendere o da affittare.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato

che il fondo è completamente pianeggiante con una costruzione sul lato NORD. Il

terreno è libero e parzialmente destinato agli orti della casa e al deposito

dei magazzini del mappale. 142.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

Considerandi

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

Premesso

che il valore dell’edificio principale sub. C non è stato contestato, il

Tribunale, specificatamente alla censura sollevata dal ricorrente, respinge il

ricorso e conferma il parametro applicato dall’UCS.

Gli accertamenti e le verifiche esperite, in particolare l’esame dei dati

riguardanti le transazioni immobiliari intercorse nell’ultimo decennio,

attestano che nella determinazione del valore di base dei terreni presenti

nella relativa zona residenziale intensiva R5 già si è tenuto conto dei fattori

negativi sollevati dal ricorrente. Infatti il valore assegnato a tali terreni è

stato fissato in fr. 130.--, decisamente prudenziale rispetto al prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica e sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst..

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e il valore di stima del mappale 143 RFD di __________

confermato in fr. 839’275.—come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia di fr. 500.—è posta a carico del ricorrente, parte

soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore

ufficiale di stima del mappale no. 143 RFD di __________ confermato in fr.

839'275.-- come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia di fr. 500.—è posta a carico del ricorrente.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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