40.2005.231

Stralcio del valore dell'edificio accessorio demolito, conferma dei valori di base dei terreni nella relativa zona di PR

9 novembre 2007Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 145 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 766'064.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2007.

L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisone per quanto

concerne la valutazione del fabbricato, che è stata determinata considerando le

caratteristiche del medesimo (destinazione, tipo di costruzione, anno di

costruzione e standard delle finiture) ed i valore di base del fondo, che

rispecchiano in modo prudenziale i valori di mercato, applicando ciò nondimeno

un correttivo del -10% alla parte di fondo classificata come AR poiché gravata

da un onere di passo.

3. Con

ricorso 2/18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione del valore di stima complessivo. Ciò poiché l’UCS non avrebbe

giustamente considerato, da una parte come praticamente nullo il valore

dell’edificio ubicato sul fondo, la cui obsoleta struttura ne impone a medio termine

la demolizione, dall’altra parte il valore metrico del terreno delle zone

interessate alla luce della situazione economica generale e del territorio di __________

in particolare, penalizzato da una ubicazione sfavorevole e da una persistente

diminuzione della domana in assenza di nuovi stimoli quali potrebbe essere

l’insediamento di nuove industrie o di centri della grande distribuzione, che

giustificano la riduzione di suddetti valori da fr. 45.--/mq. a fr. 30.--/mq.

per la zona AR, rispettivamente da fr. 100.---/mq. a fr. 70.--/mq. per la zona

R2.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato

che il fondo si presenta pianeggiante, in parte sterrato e in parte prativo. Il

manufatto oggetto di contestazione è già stato nel frattempo demolito e

sostituito con una nuova struttura.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della ditta RI 1 proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

Considerandi

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad

un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente

(art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst.

e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che

seguono.

7.1

Così

come constatato in sede di sopralluogo l’edificio accessorio sub. A presente

sul mappale n. 145 è stato effettivamente demolito e sostituito con una nuova

struttura. Si giustifica pertanto lo stralcio del relativo valore di stima di

fr. 29'000.—ad esso attribuito dall’UCS.

7.2

Per

quanto riguarda invece la determinazione dei valori di base dei terreni

presenti nelle specifiche zone residenziale estensiva (R2) e artigianale (AR)

già si è tenuto conto dei fattori negativi citati dalla ricorrente, posto che

il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in fr. 100.—per la zona R2 e

fr. 50.—per quella AR, valori decisamente prudenziali rispetto al prezzo

normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

Tanto più che per la superficie interessata dalla zona artigianale l’UCS ha già

correttamente applicato in sede di reclamo un correttivo del -10% in presenza

di un onere di passo pedonale e veicolare gravante il fondo.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mappale no. 145 RFD di ________ è stabilito in fr. 704'287.—come da scheda

di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico della ricorrente e di 1/3 a

carico dell’UCS. Non si assegnano ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto

ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 145 RFD di __________ è

stabilito in fr. 704'287.-- come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per

2/3 a carico della ricorrente e per il restante 1/3 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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