40.2005.235

Errata applicazione del valore di base dei terreni nella relativa zona di PR

9 novembre 2007Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2. Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3 Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 980 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 144'400.--.

reclamo interposto in data 2 settembre 2007 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione del 3 ottobre 2005.

L’autorità di prima istanza ha sostanzialmente confermato la bontà della

propria decisione ribadendo che le argomentazioni del ricorrente sono già state

considerate per la determinazione dei valori e questo poiché a tutti gli

edifici accessori è stato applicato il correttivo di vetustà massima prevista

del -60%.

3. Con

ricorso 2/18 novembre 2005 RI 1 é insorto innanzi a questo Tribunale, postulando

una riduzione complessiva del valore di stima del fondo mediante azzeramento del

valore del vecchio magazzino ivi ubicato, che a mente del ricorrente dovrà

essere demolito con costi non indifferenti, e parallela riduzione del valore

del terreno.

4. In

sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato

che il fondo è pianeggiante. Sul lato OVEST è ubicato uno stabile-deposito con

muratura in cemento armato e mattoni di cemento; il tetto è a due falde con

copertura in tegole. Presenta portoni in lamiera e il suo stato di

conservazione è precario.

Sul lato EST trovano spazio due tettoie con copertura in tegole ed eternit, il

cui stato di conservazione è fatiscente. La loro struttura portante è in

muratura. Il fondo è interamente destinato a deposito.

Il ricorrente ha avuto modo di puntualizzare che le costruzioni sono tutte da

demolire.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).

6.1. I

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2. Il

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

Considerandi

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per

nuovo giudizio.

Ciò

non sulla base di una specifica censura sollevata dal ricorrente, ma in virtù

di un accertamento d’ufficio esperito da questo Tribunale.

In effetti, così come risulta dal Piano regolatore in vigore nel Comune di _________,

il mappale 980 è inserito nella zona residenziale intensiva R5.

Orbene

risulta che l’UCS, per la determinazione del valore metrico del terreno, ha accertato

la fattispecie in modo errato, applicando il valore di zona di fr. 50.--/mq., corrispondente

a quello proposto per fondi situati in zona artigianale (AR), invece che di fr.

130.

--/mq. per la zona R5, che al contrario, ha invece trovato corretta

considerazione per i mappali confinanti n. 968 e 972.

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande

della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo

(art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), la lacuna non è invero sanabile in

questa sede, anche perché la ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa

un’istanza di giudizio.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve

essere rinviata all’UCS per un nuovo giudizio, che dovrà considerare la zona e

i parametri edificatori previsti dal Piano regolatore in vigore.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.). Non si assegnano ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza la decisione 3 ottobre 2005 è annullata e l’incarto è

rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinchè, esperiti i necessari

accertamenti, proceda ad emettere una nuova decisione ai sensi dei

considerandi.

2.

La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.

3.

La presente decisione e definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giudiziario

Margherita

De Morpurgo Enzo

Barenco

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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