40.2005.241

Censure ricorsuali già considerate nella decisione su reclamo; caratteristiche tipiche di una zona del nucleo; computo nella superficie abitabile di una terrazza/balcone.

19 maggio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1.

febbraio 2004 sono i seguenti:

CHF 241'032.- per il mapp. no. 74 MF di __________;

CHF 131'223.- per il mapp. no. 942 MF di __________.

reclamo interposto in data 12 luglio 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 14 ottobre 2005.

Per

quanto concerne il mapp. no. 74 l’autorità di prima istanza ha ridotto il

valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da CHF/mc 360.- a CHF/mc

295.-, diminuito il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 226'654.- a

CHF 201'186.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del

terreno.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 210'436.-

Per

quanto riguarda invece il mappale no. 942 l’UCS ha aumentato dal -47% al -53%

il correttivo della vetustà sul valore metrico dell’edifico principale sub. A,

ridotto il relativo valore di reddito capitalizzato da CHF 115'868.- a CHF

107'223.- nonché applicato un correttivo del -10% sul valore metrico del

terreno.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 120'048.-

3. Con

ricorso 10/11 novembre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando una congrua riduzione dei valori di stima di entrambi i mappali.

Ciò

poiché l’UCS, oltre a non aver esperito il sopralluogo in contraddittorio, non

avrebbe considerato che le coperture di entrambi gli edifici principali sono in

eternit, che entrambi i fondi sono gravati da un onere di passo e che le

abitazioni confinano direttamente (muro contro muro) con altre proprietà.

Limitatamente

al mapp. no. 942 l’autorità di prima istanza ha infine considerato nella

superficie abitabile un balcone aperto di 5.8 m x 2.6 m che non dovrebbe invece

rientrare in tale computo.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che

il mapp. no. 74, adiacente al mapp. no. 942, è un appartamento duplex. Al piano

terreno si trovano una cucina, una sala, una sala da pranzo, un servizio e le

scale di accesso ai locali tecnici e alla cantina (rifugio) nonché al piano

superiore, suddiviso in una sala, due camere e un servizio.

finiture sono di grado medio e lo stato di conservazione è da considerare

buono.

mapp. no 942 è invece strutturato su due piani, di cui quello sottostante è

destinato ad ospitare i locali di servizio (cantina e deposito) mentre quello

superiore è composto da una sala, una cucina, due camere e un servizio.

finiture sono semplici e lo stato di conservazione rientra nella norma.

Entrambi

gli edifici presentano una copertura in eternit.

proprietari hanno di nuovo tenuto a ribadire che la ferrovia, l’autostrada e il

canile sottostante causano notevoli disturbi. Con scritto di data 25 aprile

2006 i ricorrenti hanno inoltre segnalato al Tribunale che a ca. 200 m di

distanza dagli edifici sorge un’antenna di telecomunicazione che potrebbe

causare problemi di salute.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari degli oggetti stimati e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

Considerandi

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso. Ciò per i seguenti

motivi:

Il fatto che entrambi gli edifici

hanno la copertura in eternit è già stato considerato sia nelle valutazioni

dello standard delle finiture e dello stato di conservazione di entrambi gli

edifici principali sia nello stabilire il rispettivo valore metrico a nuovo.

Il fatto che gli edifici confinino

muro contro muro con altre proprietà è un elemento caratteristico di tutte le

zone del nucleo che è già stato considerato nello stabilire il valore metrico

base di zona per i fondi confinati in tale area, che risulta chiaramente

inferiore rispetto alle altre zone edificabili presenti nel resto del

comprensorio comunale. L’entità dei rumori provenienti dall’autostrada, dalla

ferrovia e dal canile, che si trovano invero ad una distanza considerevole dai

fondi di proprietà dei ricorrenti, non sono chiaramente tali da giustificare

un’ulteriore riduzione dei valori di reddito degli edifici o del valore metrico

di base dei terreni. Quest’ultimo valore, stabilito in CHF/mq 90.-, è inoltre

già di per sé decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

La presenza degli oneri di passo è

già stata considerata dall’UCS che ha applicato un correttivo del -10% sul

valore metrico di entrambi i terreni.

Allo stato attuale della ricerca

non risultano elementi tali che possano dimostrare concretamente la pericolosità

di un antenna di telecomunicazione - che nella fattispecie dista inoltre

parecchi metri dagli edifici di proprietà dei ricorrenti - per la salute degli

esseri umani. Non sussistono pertanto argomenti validi che possano giustificare

una conseguente riduzione del valore di stima.

La terrazza/balcone deve essere

infine considerata nella superficie abitabile poiché non è sporgente ed è

inclusa nella pianta dell’edificio principale sub. A del mapp. no. 942.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è respinto e i valori ufficiali di stima confermati in

CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942, come

da schede di calcolo annesse.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti,

parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e i valori

ufficiali di stima confermati in CHF 210'436.- per il mapp. no. 74 MF di __________

e in CHF 120'048.- per il mapp. no. 942 MF di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2.

tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta in solido a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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