40.2005.242

Rustico di fatto praticamente inabitabile - applicazione del correttivo di vetustà massimo previsto dalla Lst. (60%) ed esclusione del computo del valore di reddito.

5 maggio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 45'077.- per il mapp. no. 142 RFD di __________;

CHF 1'321.- per il mapp. no. 1385 VM di __________;

CHF 195.- per il mapp. no. 1386 VM di __________.

reclamo interposto in data 19 luglio 2004 da RA 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 13 ottobre 2005.

Per

quanto concerne il mapp. no. 142 l’autorità di prima istanza ha ridotto il

valore metrico a nuovo dell’edificio principale sub. A da CHF/mc 194.- a CHF/mc

172.-, aumentato il corrispondente correttivo della vetustà dal -42% al -53% e

ridotto il valore di reddito capitalizzato da CHF 42'701.- a CHF 41'493.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 40'077.-.

Per

quando riguarda invece il mapp. no. 1385 l’UCS ha ridotto il valore di stima da

CHF/mq 0.40 a CHF/mq 0.20 in quanto il terreno, situato fuori dalla zona

edificabile, è stato considerato come appartenente alla zona climatica per

coltura foraggiera (D5-6) e non alla zona climatica del piano più favorevole

all’agricoltura (A6).

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 660.-.

Infine,

per il mapp. no. 1386, l’autorità di prima istanza ha unicamente rettificato la

superficie dal mapp. da 979 a 970 mq, con la conseguenza che il valore ufficiale

di stima è stato ridotto a CHF 194.-.

3. Con

ricorso 10/14 novembre 2005 i componenti la ISCE 1 sono insorti innanzi a

questo Tribunale postulando la riduzione del valore di stima del mapp. no. 142

e in particolare un’adeguata riduzione del valore metrico a nuovo dell’edificio

principale sub. A, ritenuto eccessivo, l’aumento del correttivo della vetustà

sino alla percentuale massima prevista dalla Lst. (60%) e la riduzione del

valore di reddito determinante, limitato a sei mesi, a CHF 1'000.-.

Ciò

poiché il mappale è caratterizzato da una semplice costruzione risalente al

1919, composta quasi esclusivamente da una stalla vuota e da

piccolo e modesto appartamento senza elettricità e privo di qualsiasi comodità.

Oltre a ciò la proprietà risulta discosta dalla strada.

ricorrente lamenta inoltre che, malgrado espressamente richiesto, da parte

dell’UCS non si è proceduto all’esperimento di un sopralluogo che avrebbe

senz’altro permesso di appurare la reale condizione in cui versa l’edificio.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 17 marzo 2006 i ricorrenti hanno specificato

che il ricorso riguarda in realtà unicamente il valore di stima del mapp. no.

142 e non i valori di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386, che sono stati

accettati.

Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. A è sostanzialmente

suddiviso in due parti.

monte si trova una stalla con fienile tuttora nello stato originario, con muratura

in pietrame a secco non intonacato e tetto in lamiera.

valle si trova invece una cascina originaria sia per la struttura sia per le

finiture. Non sono visibili tracce di interventi di manutenzione o di miglioria

e l’edificio è privo sia di impianti (luce, acqua, gas, ecc.) sia di servizi.

stato di conservazione dell’edificio è molto carente, tanto da apparire di

fatto inabitabile.

L’accesso

al fondo è unicamente pedonale e la strada più vicina dista ca. 300 metri.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame dei ricorrenti, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare

la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

Considerandi

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata

in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione

del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento

della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Tribunale, ritenuto quanto dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo,

stralcia il ricorso dal ruolo per desistenza limitatamente ai valori di stima dei

mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, senza prelevare tasse né spese.

7.2

Per

quanto concerne invece il mapp. no. 142 RFD di __________ il ricorso deve

essere accolto.

risultanze di sopralluogo hanno infatti permesso di appurare chiaramente che in

realtà l’edificio sub. A, edificato nel 1919, è un rustico (edificio

accessorio) di fatto inabitabile poiché in precario stato di conservazione che

si trova ancora nello stato originario ed è privo di servizi e di allacciamenti

alla condotta dell’acqua potabile e dell’energia elettrica. Ciò considerato,

risulta più adeguato alla fattispecie concreta ritenere un valore metrico a

nuovo di CHF/mc 122.-, al quale deve essere applicato il correttivo della

vetustà massimo del 60% previsto dalla Lst. (art. 17 cpv. 2 Lst. e art. 9 del Regolamento

di applicazione della Lst.).

stato effettivo dell’edificio, unitamente all’assenza di servizi e di

infrastrutture, esclude peraltro, con tutta evidenza, la possibilità di

computare un qualsiasi valore di reddito.

Questo

Tribunale, sulla base della documentazione trasmessagli dall’UCS, non può

infine fare a meno di rimarcare che, se é stato veramente esperito un

sopralluogo, il medesimo ha avuto luogo senza nemmeno citare i proprietari,

senza visionare perlomeno l’interno degli edifici – altrimenti non potevano

sfuggire le reali condizioni del sub. A - e senza redigere il benché minimo

verbale. Delle lacune sanabili in questa sede, ma gravi, evitabili e quindi

particolarmente censurabili, ritenuto che la competenza del Tribunale di

espropriazione di giudicare con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e

18.

cpv. 1 LPamm.) non è finalizzata a sopperire ad eventuali carenze

istruttorie né solleva l’UCS dai suoi obblighi di accertare in modo completo e dettagliato

lo stato in cui si trova il fondo oggetto di stima.

7.3

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza limitatamente ai

valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1386 VM di __________, è accolto

e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________ stabilito

in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 3 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso, stralciato dai ruoli per desistenza

limitatamente ai valori ufficiali di stima dei mapp. nr. 1385 e 1385 VM di __________,

è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 142 RFD di __________

stabilito in CHF 7'077.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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