40.2005.243

Correttivo della vetustà massimo (60%) sul valore metrico dell'edificio principale; riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio accessorio (rustico).

19 maggio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 198 MF di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 362'138.-.

reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha ridotto la superficie abitabile dell’edificio principale

sub. A da 161 mq a 155 mq, con la conseguenza che pure il relativo valore di

reddito capitalizzato è stato ridotto da CHF 170'144.- a CHF 165'735, diminuito

il valore metrico a nuovo dell’edificio accessorio sub. C da CHF/mc 122.- a

CHF/mc 86.- ed infine modificato la suddivisione tra terreno complementare e

terreno eccedente, passati rispettivamente da 575 a 553 mq e da 1'385 a 1'407

mq.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 360'707.-

3. Con

ricorso 11/14 novembre 2005 RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale,

lamentandosi del fatto che l’UCS non è in realtà entrato nel merito delle

censure da loro sollevate in sede di reclamo e postulando l’applicazione di un

correttivo del -60% sul valore metrico dell’edificio principale sub. A, nonché

un’adeguata riduzione del valore di stima dell’edificio accessorio sub. C. Ciò

per confronti con i mappali vicini, poiché il primo (sub. A) è stato edificato

da quasi 80 anni e non ha mai beneficiato di ristrutturazioni importanti,

presenta una forte dispersione e subisce un notevole decadimento di comfort,

mentre il secondo (sub. C), che viene utilizzato unicamente come deposito per

attrezzi da giardino e legname, presenta un alto grado di deperimento.

ricorrenti non riescono infine a spiegarsi il perché sia mutata la suddivisione

tra le superfici di terreno complementare ed eccedente, aspetto che tra

l’altro non era nemmeno oggetto di reclamo.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha constatato che

l’edificio principale sub. A è strutturato su due piani oltre il soffitto. Ad

eccezione dell’impianto di riscaldamento, installato nel 1973 e della cucina,

sostituita nella primavera del 2004, l’abitazione si trova praticamente nello

stato originario.

L’edificio

accessorio sub. C è un rustico di due piani utilizzato come deposito per

attrezzi che si trova tuttora nello stato originario e presenta uno stato di

conservazione carente.

ricorrenti hanno chiesto espressamente al Tribunale di procedere ad un

confronto con la valutazione effettuata per il mapp. no. 778.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietari dell’oggetto stimato e

destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

Considerandi

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità

(art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso sia per quanto riguarda l’edificio

principale sub. A sia per quanto concerne l’edificio accessorio sub. C

applicando rispettivamente il correttivo di vetustà massimo del 60% previsto

dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst. e riducendo il valore

metrico a nuovo del rustico da CHF/mc 86.- a CHF/mc 64.-.

7.2.1

L’edificio

principale è stato infatti edificato nel 1925 (cfr. la dichiarazione per la

stima ufficiale della sostanza immobiliare – modulo 1, punto 2.4 -) ed è stato

oggetto di interventi di una certa rilevanza unicamente nel 1973, quando è

stato installato l’impianto di riscaldamento e nella primavera del 2004, quando

è stata sostituita la cucina. A differenza di quanto ritenuto dall’UCS, il

tetto non è stato in realtà sostituito, ma, come verificato durante il

sopralluogo, è stato oggetto unicamente di manutenzione ordinaria. Trattandosi di

interventi marginali che hanno un’influenza minima sul valore venale

dell’intero edificio, il Tribunale ritiene giustificato riconoscere un

correttivo della vetustà del -60%, che corrisponde alla percentuale massima

prevista dal legislatore.

7.2.2

L’edificio

accessorio sub. C, a differenza di quanto ritenuto dall’autorità di prima istanza,

è un rustico con struttura mista in legno e muratura di pietra, che ha

chiaramente un valore metrico a nuovo minore rispetto ad un rustico in sola

muratura. Tale valore deve essere pertanto ridotto di conseguenza da CHF/mc

86.

- a CHF/mc 64.-, che meglio si addice alle reali caratteristiche del

manufatto.

7.2

Per

il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no.

198.

MF di __________ stabilito in CHF 357'673.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 198 MF di __________ stabilito in CHF

357'673.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster