40.2005.244

Decisione annullata ed incarto rinviato all'UCS per un nuovo giudizio - mancata determinazione e applicazione del valore di reddito -

19 giugno 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 202 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 90'933.-.

reclamo interposto in data 28 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’UCS con

decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza, ritenendo la superficie di fatto non edificabile, ha in

sostanza applicato un correttivo del -50% sul valore metrico della porzione di

terreno situata in zona di salvaguardia del nucleo (SN).

valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 74'244.-.

3. Con

ricorso 11/14 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando la riduzione del valore metrico della porzione di terreno situata in

zona di salvaguardia del nucleo (SN), per metà della sua superficie in

pendenza, da CHF/mq 37.50 a CHF/mq 7.50. Ciò poiché sussisterebbe una disparità

di trattamento per rapporto alla valutazione effettuata per il confinante

mappale no. 203, un terreno pianeggiante di fatto pure inedificabile che si

trova nella medesima zona di salvaguardia del nucleo (SN).

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 3 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che il

mapp. no. 204 è un fondo prativo con alcune piante da frutta e un orto che

confina con la strada cantonale.

Sulla

superficie di terreno posta in zona di salvaguardia del nucleo (SN) è stata

edificata un’autorimessa prefabbricata con due posti auto e uno spazio

sottostante adibito a deposito nonché un’area di parcheggio antistante. La

rimanente superficie situata nella medesima zona di PR presenta una scarpata

che parte dalla strada cantonale e di seguito una parte pianeggiante che si

trova ad un livello inferiore di ca. 2 m.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

Considerandi

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la

decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un

nuovo giudizio.

Ciò

poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito dell’edificio

accessorio sub. A, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza

peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto

inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di due posti auto

coperti con deposito sottostante e di un’area antistante di parcheggio in

prossimità di un nucleo carente di superfici analoghe. L’estimo deve infatti

corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto

rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di

nuova Lst., ad art. 19).

Ora,

anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del

ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa

sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto, l’autorità di prima istanza non è

nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una

tale scelta.

Pertanto,

ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in

virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che

l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente

incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito del sub. A e

omettendo di motivare perlomeno succintamente questa sua scelta, violando così

l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio.

Diversamente il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di

giudizio.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e

l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti,

proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

Di conseguenza, la decisione __________ è annullata

e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i

dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei

considerandi.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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