40.2005.246

Correttivo del -10% sul valore metrico del terreno a causa della vicinanza di un'area industriale occupata da una ditta di trasporti internazionali, fonte di importanti immissioni moleste.

19 maggio 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 2007 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 336'314.-.

reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da MIST 1 ed MIST 2 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ridotto del 30% il valore metrico di base

dell’edificio principale sub. A, passato da CHF/mc 237.- a CHF/mc 165.90.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 311'314.-

3. Con

ricorso 15/17 novembre 2005 MIST 1 ed MIST 2 sono insorti innanzi a questo

Tribunale postulando una conveniente riduzione del valore di stima del terreno.

Ciò per confronti con gli altri terreni presenti in zona e poiché il mappale

confina con una strada cantonale molto trafficata e, su due lati, con un’area

industriale occupata da ben due ditte di autotrasporti, che generano importanti

immissioni moleste.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito l’11 aprile 2006 il Tribunale ha costatato che

sul mappale, posizionati a nord-est, sono presenti un edificio principale (sub.

A) e due edifici accessori (sub. B e C), il cui valore non è contestato.

terreno, prativo, è di forma rettangolare. A sud confina con la strada

cantonale, mentre sui due lati sud-ovest ed ovest confina con l’area

industriale della ditta di trasporti internazionali __________.

ricorrenti hanno inoltre specificato che i confronti da loro proposti con i

fondi vicini riguardano in particolare i mapp. nr. 521, 2020, 2093 e 2188.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 ed MIST 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti

per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza

non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la

decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

Considerandi

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori

normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Nella

determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona R2

di completazione (R2 C) del PR di __________ già si è tenuto conto della

presenza della strada cantonale e della vicinanza dell’area industriale, posto

che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 135.-, valore

decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione.

Per

confronti con i mappali vicini, che non hanno beneficiato di alcun correttivo

per immissioni moleste e che si trovano in prossimità della strada cantonale,

il mapp. no. 2007 risulta però particolarmente vicino all’area industriale

occupata dalla ditta di trasporti internazionali __________, fonte di

importanti immissioni moleste. Per questo motivo il Tribunale ritiene che nella

fattispecie concreta risulta giustificato applicare un correttivo del -10% sul

valore metrico del terreno.

7.2

Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non

prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo

sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente

conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.

8.

8.2

Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mapp. no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF

286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 2007 RT di __________ stabilito in CHF

286'083.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a

carico dell’Ufficio cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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