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5 giugno 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 317 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 206'650.-.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS

con decisione 14 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti i

fattori negativi elencati dalla reclamante sono già stati considerati con

l’applicazione di un correttivo del -10% sul valore metrico base del terreno,

che rispecchia prudenzialmente il valore di mercato e di un ulteriore -40%

sulla ridotta superficie di terreno considerata come eccedente. I valori

relativi ai fabbricati, pure schematici e prudenziali ai sensi dell’art. 20

Lst., sono stati anch’essi ritenuti come equi.

3. Con

ricorso 14/21 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando una sensibile riduzione del valore di stima ed in particolare il

riconoscimento di un correttivo per carico ambientale più importante sul valore

metrico di base del terreno nonché un’equa riduzione del valore relativo

all’edificio, anch’esso penalizzato dalla vicinanza da un lato della strada

cantonale e dall’altro dell’autostrada, fonti di importanti immissioni nocive.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 18 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

il mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati dell’autostrada e

della ferrovia.

L’edificio

principale sub. A è strutturato su due piani oltre 4 cantine ed è stato

riattato e ampliato nel 1994. È composto da due appartamenti, di cui il primo

si sviluppa su due piani con cucina abitabile, tinello, sala, due camere e un

locale bagno-WC al pian terreno e due camere e un servizio al primo piano,

accessibile tramite una scala che parte dalla sala sottostante. Il secondo

appartamento si trova invece al piano superiore, orientato ad est, ed è

composto da una cucina, due camere, un tinello e un locale doccia-WC.

primo appartamento presenta uno stato di conservazione e delle finiture che

rientrano nella norma, mentre il secondo è vetusto.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare

la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali

che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art.

16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo

conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata

definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

Considerandi

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

Alla luce dell’anno di

edificazione - antecedente il 1919 - e dell’entità degli interventi di

riattazione parziale e di ampliamento dell’edificio principale sub. A,

verificati con il sopralluogo e risultanti dalla dichiarazione per la stima

ufficiale della sostanza immobiliare (modulo 1, punto 2), che in realtà hanno

interessato unicamente uno dei due appartamenti, il Tribunale ritiene più

confacente alla fattispecie concreta considerare un correttivo della vetustà del

-30% e non unicamente del -19%. Il corrispondente valore di reddito, stabilito

in CHF 11'000.- annui e determinato prudenzialmente sulla base di casi analoghi

con redditi di mercato accertati e significativi risulta adeguato alla

fattispecie concreta e alla specifica realtà dei paesi dell’__________ __________.

Il valore metrico a nuovo dei

subalterni B e C, ritenuto che si tratta di autorimesse in muratura e in uno

stato di conservazione carente nonché in metallo-legno e in uno stato di

conservazione sufficiente, deve essere rispettivamente ridotto da CHF/mc 122.-

a CHF/mc 110.- e da CHF/mc 72.- a CHF/mc 60.-, valori che meglio si addicono

alle loro caratteristiche specifiche.

Il valore metrico di base del

terreno deve essere infine ridotto per carico ambientale di un ulteriore 20% e

portato da CHF/mq 45.- a CHF/mq 35.-. Ciò in considerazione del fatto che il

mappale è situato tra la strada cantonale e i tracciati della ferrovia e

dell’autostrada, nonché per confronti con i valori assegnati alle zone poste a

monte della strada cantonale, che si trovano in posizione più favorevole.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

317.

RFD di __________ stabilito in CHF 193'965.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 317 RFD di __________ stabilito in CHF

193'965.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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