40.2005.249

Riduzione del valore metrico a nuovo dell'edificio; stralcio del correttivo di classe applicato sul valore metrico dell'edificio; riduzione della superficie abitabile determinante; applicazione del va

10 luglio 2006Italiano10 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 161 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 119'545.-.

reclamo interposto in data 2 agosto 2004 da __________ e __________, precedenti

proprietari del fondo, è stato respinto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di

stima delle proprietà per piani viene determinato sul complesso immobiliare e

successivamente ripartito sulla base delle singole quote, ma che non rientra

nelle sue competenze né l’intavolazione a registro fondiario né l’attribuzione

di valore alle singole quote.

3. Con

ricorso 21/22 novembre 2005, completato il 19/20 dicembre 2005, MIST 1 e MIST 2,

attuali proprietari del fondo, sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando la riduzione del valore di stima a non più di CHF 30'000.-. Ciò

poiché si tratta di un edificio rustico solo parzialmente riattato, privo di

qualsiasi comodità e che in parte si trova ancora nello stato originario di

stalla. Il terreno, su cui non si può nemmeno posteggiare un’automobile, non

deve inoltre essere valutato più di CHF 1'000.-

ricorrenti sostengono infine che anche per rapporto ad altri mappali presenti

nella zona il valore di stima risulta eccessivo.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

sul fondo sorge un edificio rustico di due piani, di struttura vetusta e

parzialmente riattato, con muratura in sassi non intonacati e tetto in tegole

di cemento.

piano terreno ha un’entrata esterna che da accesso ad un gabinetto-doccia con

lavabo e ad un ripostiglio. Sul lato opposto si trova ancora una vecchia

stalla.

primo piano è composto da una cucina abitabile non attrezzata con camino dalla

quale si accede ad una camera. Sul retro della camera, sopra la stalla, è

presente un deposito-legnaia.

Infine,

nel sottotetto, verso la strada, si trova un solaio-ripostiglio.

L’abitazione,

come confermato dai proprietari il giorno del sopralluogo, è locata per CHF

375.- mensili.

confronti proposti dai ricorrenti riguardano i valori stabiliti per i mapp. nr.

168 e 139 RT di __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di MIST 1 e MIST 2, attuali proprietari

dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in

ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

Considerandi

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità

di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili

sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art.

38.

cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18

cpv. 1 LPamm.), accoglie parzialmente il ricorso. I motivi sono i seguenti::

L’edificio è solo parzialmente

abitabile, ritenuto che per metà è ancora una stalla nello stato originario e

per l’altra è costituito da un piccolo appartamento vetusto disposto su due

piani, con finiture economiche e uno stato di conservazione carente. Gli

interventi di ristrutturazione e di manutenzione, che hanno interessato

unicamente l’appartamento, sono stati manifestamente limitati al minimo

indispensabile, tanto che l’edificio si trova essenzialmente nello stato

originario. Tutto ciò conduce il Tribunale a ridurre il valore metrico a nuovo del

rustico da CHF/mc 360.- a CHF/mc 97.- e, ritenuta l’edificazione anteriore al

1919, ad applicare il correttivo della vetustà massimo previsto dalla Lst.,

ovvero il 60% (art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst.). Il Tribunale

non ritiene invece giustificato il correttivo di classe del -15% applicato

dall’UCS sul valore metrico a nuovo dell’edificio principale. Ciò poiché, oltre

a non essere stato minimamente argomentato dall’autorità di prima istanza e a

risultare ingiustificato per rapporto alle caratteristiche specifiche della

casa constatate nel corso del sopralluogo, non appare nemmeno ancorato nella

Lst., che definisce il valore metrico di un fabbricato come il valore a nuovo

della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà

secondo i criteri definiti dal regolamento (art. 17 cpv. 2 Lst.) e prevede dei

correttivi unicamente sul valore di reddito (art. 18 cpv. 2 Lst. in unione con

la nota marginale dell’art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).

Al di là di questo aspetto, che

può anche rimanere indeciso, il correttivo deve essere stralciato d’ufficio

siccome comunque e in tutti i casi ingiustificato e non sostanziato.

La superficie abitabile, per le

ragioni suesposte, deve essere considerata unicamente per metà edificio, ad

esclusione della stalla.

Il Tribunale, in applicazione dei

disposti di legge di cui all’art. 38 cpv. 2 e 3 Lst. e alla luce dei contenuti

inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst., ritiene applicabili, laddove determinabili,

i redditi accertati, considerato che l’estimo deve corrispondere al principio

basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19). Nella

fattispecie concreta il reddito di CHF 375.- mensili (CHF 4'500.- annui)

dichiarato dai ricorrenti in sede di sopralluogo è sicuramente attendibile e

deve pertanto trovare applicazione.

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, nella determinazione del valore di base dei terreni presenti nella

specifica zona XR2 già si è tenuto conto della loro posizione e delle loro

particolarità, posto che il valore assegnato a tali terreni, decisamente

prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in

una libera contrattazione, è stato fissato in CHF/mq 80.-.

Nella

fattispecie concreta non sussistono inoltre elementi negativi tali da

giustificare un’ulteriore riduzione del valore metrico del terreno, ritenuto

che il medesimo risulta di fatto già interamente sfruttato a fini edificatori.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

161.

RT di __________ stabilito in CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 3/4 per l’UCS e del rimanente 1/4 per i ricorrenti

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 161 RT di __________ stabilito in

CHF 55'067.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta per 3/4 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima e per il rimanente 1/4 in solido a carico dei ricorrenti.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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