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14 agosto 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 107'933.- per il mapp. no. 948 RFD di __________;

CHF 35'455.- per il mapp. no. 949 RFD di __________;

CHF 36'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________.

reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto

dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione per quanto riguarda i

valori di stima dei mapp. nr. 948 e 949. Invece, per quanto concerne il mapp.

no. 3728, è stato ridotto da CHF/mc 180.- a CHF/mc 136.- il valore metrico a nuovo

dell’edificio, aumentato dal -26% al -48% il relativo correttivo della vetustà

ed infine ridotto da CHF 35'577.- a CHF 31'154.- il valore di reddito

capitalizzato.

valore ufficiale di stima di quest’ultimo mappale è stato di conseguenza

stabilito in CHF 29'023.-.

3. Con

ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando quanto segue:

Mapp. no. 948: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF

107'933.- a CHF 80'000.-, che corrisponde al valore stabilito con l’ultima

revisione. Da allora non è stato più eseguito alcun intervento. Oltre a ciò

l’edificio si trova fra due strade, le sue porte esterne sono ancora quelle

originali ed è stata rilevata la presenza di radon.

Mapp. no. 949: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF

35'455.- a CHF 6'000.-, che corrisponde al valore stabilito con l’ultima

revisione di stima. Ciò poiché in realtà non si tratta di un edificio

abitativo, ma di una cantina tradizionale posta all’interno di un’altra

abitazione di proprietà di terzi con pavimento in terra e in acciottolato, che

attualmente viene utilizzata come ripostiglio-legnaia.

Mapp. no. 3728: riduzione del valore ufficiale di stima da CHF

36'023.- a CHF 14'985.-, che pure in questo caso corrisponde al valore

stabilito con l’ultima revisione di stima. In particolare, il correttivo della

vetustà deve essere congruamente aumentato e il valore di reddito riportato su

un periodo massimo di 4 mesi. Ciò poiché da allora non è stato più eseguito

alcun intervento e si tratta di una cascina di piccole dimensioni con il minimo

indispensabile per trascorrere le vacanze durante i 3-4 mesi estivi. Il

riscaldamento è garantito tramite un camino tradizionale e in cucina sono

presenti una stufetta a gas e una stufa economica a legna. Il piano superiore,

dove è presente una camera, si trova tuttora nello stato primitivo ed è privo

di insolazione.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 9 giugno 2006 il Tribunale ha constatato

quanto segue:

Mapp. no. 948: l’edificio, in stile rustico, è strutturato su tre

livelli.

Il primo livello è un piano seminterrato suddiviso in

un salotto con camino e in una cucina abitabile. Il pavimento è lastricato in

pietra naturale, il riscaldamento è elettrico centralizzato e i serramenti, ad

esclusione della porta d’entrata, sono in legno, con vetri doppi.

Il secondo livello, accessibile

direttamente dall’esterno tramite il terrazzo sub. B, è composto da un locale

disponibile, una camera e un bagno-WC. I pavimenti e il soffitto sono in legno,

così come la porta d’accesso, priva di vetri.

L’ultimo livello è un piano

mansardato ad uso camera da letto, con pavimento in legno e carpenteria a

vista. Il sub. C è una lavanderia.

Mapp. no. 949: si tratta in realtà di una semplice cantina

tradizionale di 2.30 m di altezza utilizzata come deposito, sottostante

l’edificio di cui al mapp. no. 873. Il pavimento, parzialmente lastricato in

sassi, è essenzialmente in terra e il soffitto è composto da una struttura

prefabbricata in travi e mattonelle di cemento.

Mapp. no. 3728: è un rustico riattato parzialmente nel 1989 e che, a

detta della proprietaria, viene utilizzato unicamente nel corso dei mesi

estivi. Il Tribunale ha acquisito agli atti la relativa documentazione presente

nell’inventario dei rustici.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria degli oggetti stimati e

destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

Considerandi

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale accoglie parzialmente il ricorso per i seguenti motivi:

7.1

Mapp.

no. 948: ritenuto che si tratta di un edificio in stile rustico con

finiture semplici ed economiche il relativo valore metrico a nuovo deve essere

ridotto da CHF/mc 360.- a CHF/mc 295.-, che meglio si addice alle

caratteristiche specifiche della costruzione.

Per

il resto, come del resto risulta pure dalla documentazione prodotta dalla

ricorrente medesima, i valori di radon si trovano al di sotto del valore limite

di 1000 Bq/m3 fissato nell’Ordinanza federale sulla radioprotezione del 22

giugno 1994 e pertanto non giustificano alcuna riduzione della stima, mentre la

presenza di due strade secondarie e scarsamente trafficate in prossimità della

proprietà non ha alcuna reale incidenza né sul valore dell’edificio né sul

valore metrico del terreno.

7.2

Mapp.

no. 949: trattandosi in realtà di una semplice cantina con un volume di 94

mc che si trova tuttora nello stato originale e non di un edificio abitativo

come ritenuto a torto dall’UCS, i relativi valori di riferimento devono essere

corretti.

valore metrico a nuovo dell’edificio deve essere pertanto ridotto da CHF/mc 331

a CHF/mc 122.-, il correttivo della vetustà aumentato dal -40% al -60%, ovvero

il valore massimo previsto dal legislatore (art. 9 del Regolamento sulla stima

ufficiale). Con tutta evidenza, vista la superficie esigua e lo stato di

conservazione carente, non può infine essere computato alcun valore di reddito.

7.3

Mapp.

no. 3728: considerato che la riattazione parziale del rustico si è limitata

essenzialmente alla sola sostituzione del tetto, il correttivo della vetustà

deve essere aumentato dal -48% al -53%. Inoltre, date la caratteristiche

specifiche del rustico e la sua ubicazione ai monti, il valore di reddito deve

essere riportato su soli 4 mesi (periodo estivo).

7.4

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e i valori ufficiali di stima

dei mapp. nr. 948, 949 e 3728 RFD di __________ stabiliti rispettivamente in

CHF 92'437.-, CHF 5'665.- e CHF 16'023.-, come da schede di calcolo annesse.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 4/5 per l’UCS e di 1/5 per la ricorrente (art. 38

cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e i

valori ufficiali di stima stabiliti in CHF 92’437.- per il mapp. no. 948 RFD di

__________, in CHF 5'665 per il mapp. no. 949 RFD di __________ e in CHF

16'023.- per il mapp. no. 3728 RFD di __________, come da schede di calcolo

annesse.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 700.-, è posta

per 4/5 a carico dell’Ufficio cantonale di stima e per il rimanente 1/5 a

carico della ricorrente.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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