40.2005.251

Aumento del correttivo della vetustà e valore di reddito riportato su un periodo di soli 4 mesi.

14 agosto 2006Italiano8 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 3729 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 50'012.-.

reclamo interposto in data 20 agosto 2004 da RI 1 e da RI 2 è stato accolto

dall’UCS con decisione 11 novembre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza ridotto il valore metrico dell’edificio da CHF 75'841.92

a CHF 21'858.98, riducendo in particolare la cubatura da 456 mc a 432 mc, il

valore metrico a nuovo da CHF/mc 180.- a CHF/mc 158.-, valore al quale è stato

inoltre applicato un ulteriore correttivo del -50% per agibilità solo parziale

e aumentando il correttivo della vetustà dal -12% al -39%.

superficie abitabile dell’edificio è stata inoltre ridotta da 61 mq a 30 mq e

il valore di reddito capitalizzato, come conseguenza diretta di quanto

suesposto, è stato pure ridotto da CHF 48'370.- a CHF 21'598.-.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 21'012.-.

3. Con

ricorso 23/25 novembre 2005 RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale

postulando un’ulteriore riduzione del valore di stima, in particolare del

correttivo della vetustà e del valore di reddito.

Ciò

poiché si è in presenza di un rustico non ancora abitabile con il piano terreno

che si trova tuttora nello stato originario di stalla e che è stato oggetto

unicamente della sostituzione del tetto e di alcuni lavori in vista di una

futura ristrutturazione nel 1999. L’edificio viene inoltre utilizzato

esclusivamente nel corso dei quattro mesi estivi.

4. Durante

l’udienza dei ricorrenti avvenuta presso il Municipio di __________ il

Tribunale ha acquisito agli atti la documentazione relativa all’inventario dei

rustici. L’edificio è attualmente adibito a deposito/legnaia e, ad esclusione

del rifacimento del tetto, si trova essenzialmente nello stato originario.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, proprietari dell’oggetto

stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

Considerandi

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

L’edificio è un rustico attualmente

utilizzato come legnaia ed edificato non prima dell’inizio dello scorso secolo

che, ad eccezione del tetto, sostituito nel 2003, si trova tuttora nello stato

originale. Pertanto, un correttivo della vetustà del -49% meglio si adatta alla

fattispecie concreta, in particolare alle caratteristiche specifiche e allo

stato effettivo dell’edificio.

Il valore di reddito, considerata

l’ubicazione del rustico e la sua destinazione specifica, che non preclude

certamente un’utilizzazione quale casa di vacanza ai monti, deve inoltre essere

riportato su soli quattro mesi (periodo estivo).

7.2

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no.

3729.

RFD di __________ stabilito in CHF 11'012.-, come da scheda di calcolo

annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’’UCS, parte soccombente

(art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore

ufficiale di stima del mappale no. 3729 RFD di __________ stabilito in CHF

11'012.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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