40.2005.252

Riduzione dei volumi determinanti e dei valori cubimetrici; lo stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono l'applicazione di un qualsisasi valore di reddito.

10 luglio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio 2004

sono i seguenti:

CHF 4'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________;

CHF 8'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________.

reclami interposti in data 2 settembre e 26 agosto 2004 da RI 1 e RI 2 sono

stati respinti dall’UCS con decisioni 28 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato le proprie decisioni ribadendo che nel caso del

gravame presentato da RI 1 le argomentazioni del reclamante sono già state

considerate, mentre il reclamo presentato congiuntamente da RI 2 è stato

ritenuto irricevibile in quanto privo di motivazioni circostanziate.

3. Con

ricorso 25/28 novembre 2005 e 24/25 novembre 2005, completato congiuntamente il

5 dicembre 2005, RI 1 e RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando

che i due mappali oggetto di ricorso vengano stimati considerando il solo

valore del sedime. Ciò poiché si tratta di costruzioni fatiscenti, praticamente

fagocitate dal bosco e non più utilizzate nemmeno a scopi agricoli che sono

discoste dal piano e raggiungibili unicamente tramite un sentiero di montagna.

4. Nel

corso dell’audizione dei ricorrenti avvenuta il 31 maggio 2006, preso atto

della rinuncia di entrambi all’esperimento del sopralluogo, il Tribunale ha

acquisito agli atti le copie delle rispettive schede di inventario degli

edifici situati fuori dalle zone edificabili e preso atto che i tetti degli

edifici sono nel frattempo crollati (mapp. no. 1238) o parzialmente crollati

(mapp. no. 1239).

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2, comproprietari degli oggetti

stimati e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può

riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3.

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

Considerandi

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

Preliminarmente,

in merito al ricorso congiunto presentato da RI 2 il Tribunale non può fare a

meno di rimarcare che l’autorità di prima istanza ha dichiarato irricevibile il

reclamo in quanto non contenente alcuna motivazione circostanziata e precisa

che permettesse un riesame approfondito della stima. Ciò in chiaro contrasto

con l’art. 9 LPamm., che prevede che “istanze o ricorsi che non adempiono ai

requisiti di legge, che sono illeggibili o sconvenienti vengono rinviati

all’interessato con l’invito a rifarli entro un termine perentorio, sotto

comminatoria che, trascorso infruttuoso tale termine, saranno dichiarati

irricevibili”.

decisione dell’UCS non può pertanto essere condivisa e deve essere annullata.

Ritenuto

che il Tribunale di espropriazione giudica con pieno potere cognitivo (art. 38

cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.) e che in concreto sono presenti tutti gli

elementi necessari per decidere nel merito la lacuna è eccezionalmente sanabile

in questa sede. Ciò visti anche gli esigui valori oggetto di gravame e per

motivi di economia di procedura.

7.2

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso riducendo le volumetrie dei rispettivi

edifici accessori sub. A da 189 a 135 mc per il mapp. no. 1238 e da 330 a 275

mc per il mapp. no. 1239 e dimezzando entrambi i valori cubimetrici

attualizzati. Ciò poiché i rustici presenti sui mapp. nr. 1238 e 1239 RT di __________

si trovano in uno stato di deperimento e di abbandono tali da renderli di fatto

inabitabili. Lo stato di conservazione degli edifici deve essere pertanto

considerato carente e non normale come ritenuto a torto dall’UCS e nel calcolo

della volumetria vanno in realtà conteggiati unicamente due piani di 2.5 m

ciascuno per complessivi 5 m di altezza, senza alcun supplemento per il tetto.

stato effettivo degli edifici e la difficile accessibilità escludono peraltro,

con tutta evidenza, la possibilità di computare un qualsiasi valore di reddito.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è accolto e i valori ufficiali di stima così stabiliti,

come da schede di calcolo annesse:

CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238

RT di __________;

CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239

RT di __________.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e i valori

ufficiali di stima stabiliti in CHF 1'008.- per il mapp. no. 1238 RT di __________

e in CHF 3'016.- per il mapp. no. 1239 RT di __________, come da schede di

calcolo annesse.

2.

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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