40.2005.253

Parte di un capannone industriale che forma un complesso unico con un'altra parte situata sul territorio di un altro comune: parificazione dei rispettivi valori metrici. Riduzione del valore di reddit

10 luglio 2006Italiano9 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a

partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali

reclami scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. Per

la part. no. 1429 RT di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio

2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 1'690'131.-.

reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla RI 1 è stato parzialmente

accolto dall’UCS con decisione 28 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha in sostanza rettificato la designazione dei vari subalterni,

corretto la cubatura inerente i subalterni A e C, rispettivamente aumentata da

17'528 a 17'624 mc e ridotta da 885 a 772 mc, aumentato da 10'571 a 10'609 mq

la superficie complessiva del fondo e di conseguenza da 5'867 a 5'905 mq la

superficie di terreno considerata come eccedente ed infine ridotto

drasticamente da 4'000 a 1'872 (!) la superficie abitabile del sub. A.

valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 1'114'736.-.

3. Con

ricorso 25/28 novembre 2005 la RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale

postulando in via principale la riduzione del valore di stima a CHF 200'000.- e

in via subordinata a CHF 456'210.- (importo corrispondente al vecchio valore di

stima). Ciò per confronti con i valori di riferimento ritenuti nella zona per dei

terreni e dei capannoni simili e in considerazione del fatto che il mappale era

stato acquistato nel maggio 2004 ad un pubblico incanto per CHF 200'000.-. La

ricorrente chiede inoltre delucidazioni in merito ai calcoli volumetrici

effettuati dall’autorità di prima istanza.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 31 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ è un capannone ad uso magazzino-deposito

che forma un unicum con il sub. A (e non B) del mapp. no. 771 RFD di __________.

struttura dell’intero edificio è semplice con tetto a due falde in lamiera. La

parte di edificio a sud, in territorio di __________, è più recente e per ca.

60 m presenta delle capriate in metallo, mentre il resto dell’edifico è costituito

da capriate in legno con copertura in tegole.

pavimento è in beton, mentre le pareti sono composte da mattoni semplici

intonacati.

capannone è servito da un binario industriale che arriva al suo interno nella

parte situata sul territorio del Comune di __________.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame della __________, proprietaria dell’oggetto

stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento

del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il

carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro

funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione

e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il

valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).

Considerandi

L’

art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata

con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino

ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è

determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla

destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o

ampliamento della costruzione.

6.3

valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.

reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento

è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di

mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).

non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo

da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante

fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono

determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e

significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore

metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto

del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento

sulla stima ufficiale).

Ove

vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto

l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente

conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).

6.4

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

7.1

concreto, constatato che il sub. A del mapp. no. 1429 RT di __________ forma un

unico capannone industriale con il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ e

che le caratteristiche di entrambi i subalterni sono sostanzialmente le

medesime, il Tribunale ritiene di dover parificare i rispettivi valori metrici

a nuovo riducendo il valore relativo al mapp. no. 1429 RFD di __________ da

CHF/mc 100.- a CHF/mc 86.-.

7.2

Ritenuto

quanto sopra e che lo stato di conservazione dell’edificio deve essere

considerato carente e non normale come stabilito a torto dall’UCS, pure il

valore di reddito deve essere ridotto da CHF/mq 31.85 a CHF/mq 26.95.

differenza di reddito unitario tra il sub. A del mapp. no. 1429 RFD di __________

(CHF/mq 31.85) e il sub. A del mapp. no. 771 RFD di __________ (CHF/mq 26.14 +

CHF/mq 16.80) è giustificata poiché in territorio di __________ parte della

struttura, per una lunghezza di ca. 60 m, è più recente e il capannone è

servito direttamente da un binario ferroviario.

7.3

Per

il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna

critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono

in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo

in una libera contrattazione.

particolare, come verificato in sede di sopralluogo, il volume degli edifici

corrisponde essenzialmente a quanto riportato dall’autorità di prima istanza

nella scheda di calcolo allegata alla decisione su reclamo.

fatto che il fondo sia stato acquistato ad un pubblico incanto per CHF

200’000.- rientra nelle circostanze eccezionali o personali di cui all’art. 16

cpv. 1 Lst. e non ha alcuna influenza pratica sul valore di stima.

8.

8.1

conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima

del mapp. no. 1429 RFD di __________ stabilito in CHF 1'016'197.-, come da

scheda di calcolo annessa.

8.2

tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico delle parti in ragione della

rispettiva soccombenza, di 17/20 per la ricorrente e dei rimanenti 3/20 per

l’UCS, ritenuto che la RI 1 ha chiesto in via principale la riduzione del

valore di stima a CHF 200'000.- e in via subordinata a CHF 456'210.-.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il

valore ufficiale di stima del mappale no. 1429 RFD di __________ stabilito in

CHF 1'016'197.-, come da scheda di calcolo annessa.

2.

La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta

per 17/20 a carico della ricorrente e per i restanti 3/20 a carico dell’Ufficio

cantonale di stima.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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