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20 giugno 2006Italiano11 min

Source ti.ch

Fatti

i comuni del Cantone.

1.2.

Con

decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004,

l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori

ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire

dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami

scadeva il 2 settembre 2004.

1.3.

Con

decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha

stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul

territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.

2. I

valori ufficiali di stima esposti dall’UCS con la notifica di decisione 1. febbraio

2004 sono i seguenti:

CHF 7'248.- per il mapp. no. 1480;

CHF 10'255.- per il mapp. no. 1481;

CHF 18'161.- per il mapp. no. 1482;

CHF 51'949.- per il mapp. no. 1484;

CHF 63'107.- per il mapp. no. 1485;

CHF 3'950'281.- per il mapp. no. 1487;

CHF 476'074.- per il mapp. no. 1498 e

CHF 477'525.- per il mapp. no. 1723.

reclamo interposto in data 27 luglio 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con

decisione 28 ottobre 2005.

L’autorità

di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di

stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed edifici

pubblici che non sono ancora di proprietà dell’ente espropriante viene

determinato al giorno dell’entrata in vigore della restrizione e che tale norma

(art. 3 del Regolamento di applicazione della Lst.) viene applicata su tutto il

territorio cantonale per fondi simili a quelli del reclamante.

3. Con

ricorso 28/29 novembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale

postulando che il valore metrico unitario di tutti i fondi di sua proprietà

venga stabilito in CHF/mq 0.10.

Ciò

poiché si tratta di fondi senza destinazione specifica ai sensi dell’art. 6 del

Regolamento di applicazione della Lst. o che, in caso di rinuncia a tale vincolo

da parte dell’ente pubblico, verrebbero inevitabilmente inseriti in tale categoria

e che per legge devono essere valutati CHF/mq 0.10. Si tratta insomma di fondi

privi di qualsiasi componente edilizia ai quali non può essere applicato l’art.

3 del Regolamento di applicazione della Lst., la cui nota marginale fa

esplicito riferimento all’art. 15 Lst., che si riferisce ai soli fondi

edificabili ed edificati.

ricorrente chiede inoltre che tasse, spese e ripetibili vengano posti

interamente a carico dello Stato poiché la decisione su reclamo, oltre che

infondata, risulta carente di motivazione. Ciò che l’ha costretto ad adire

l’autorità superiore.

4. Nel

corso del sopralluogo esperito il 10 maggio 2006 il Tribunale ha constatato che

si tratta di terreni coltivati pianeggianti. Sul mapp. no. 1487 sorge un

capannone industriale/artigianale (deposito) accessibile tramite la strada

cantonale __________.

Tribunale ha inoltre proceduto ad accertare presso l’Ufficio tecnico comunale

la situazione pianificatoria dei fondi, acquisendo agli atti la relativa

documentazione.

5. La

competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art.

37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario degli oggetti stimati e

destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.

sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst., la procedura innanzi al Tribunale di

espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di

principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti

determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di

seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può

riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).

6.1.

fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati

e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di

diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).

seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un

adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente

eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo

la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).

considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un

oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o

personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono

considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è

determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la

media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).

6.2.

valore di stima dei fondi destinati alla realizzazione di attrezzature ed

edifici pubblici (AP, EP, EAP, P, ecc.) che non sono ancora di proprietà

dell’ente espropriante é determinato al giorno dell’entrata in vigore della

restrizione (art. 3 del Regolamento di applicazione alla Lst., la cui nota

marginale rimanda all’art. 15 Lst.).

6.3.

Lst. prevede che sono fondi agricoli giusta l’art. 16 LPT e la LDFR quelli

idonei oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola, quelli che,

nell’interesse generale, devono essere utilizzati dall’agricoltura e quelli che

pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR (art. 11).

Tali fondi sono stimati al valore di reddito secondo le disposizioni stabilite

dal regolamento, che prevede che il valore di stima dei fondi agricoli non

edificati viene stabilito in base alla carta delle idoneità agricole (art. 4

cpv. 1), mentre quello dei fondi edificati tenendo conto del genere di edificio

agricolo (art. 4 cpv. 2).

6.4.

Considerandi

stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.).

7.

concreto, il Tribunale accoglie il ricorso per i seguenti motivi:

Mapp. nr. 1480, 1481, 1482,

1484, 1485, 1498 e 1723: il piano

regolatore di __________ situa tali terreni in parte in zona edifici e

attrezzature pubbliche di interesse comunale (AEP) e in parte in una zona senza

destinazione specifica. In precedenza, come si evince dalla documentazione di

piano regolatore acquisita agli atti con l’ispezione presso l’Ufficio tecnico

comunale di __________, la suddivisione di tali aree risultava sostanzialmente

inversa.

Il luogo dove sono situate le proprietà, delimitate in

parte da terreni analoghi e in parte dalla strada cantonale, lascia ben pochi

dubbi sul fatto che in caso di rinuncia al vincolo da parte del Comune i fondi verrebbero

nuovamente inseriti in una zona senza destinazione specifica o tuttalpiù in

zona agricola, ma non certamente in zona edificabile. D’altronde, pure in caso

di espropriazione i fondi verrebbero inevitabilmente considerati alla stregua

di terreni senza destinazione specifica o agricoli e indennizzati come tali.

Nella fattispecie concreta i terreni sono

manifestamente coltivati e rientrano pertanto nel novero dei terreni idonei

oppure adibiti all’utilizzazione agricola o orticola giusta l’art. 11 cpv. 1

lett. a) Lst. e devono pertanto essere stimati sulla base della carta delle

idoneità agricole (art. 4 Regolamento di applicazione della Lst.), che li situa

nella zona climatica A6, per la quale, seguendo criteri di schemacità e di

prudenzialità (art. 20 Lst.), è stato fissato per tutto il territorio cantonale

un valore unitario di CHF/mq 0.40. Il valore di stima deve pertanto essere

determinato sulla base di tale parametro.

Mapp. no. 1487: per quanto riguarda questo specifico fondo il Tribunale

ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e

ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.

Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il

valore di reddito dell’edificio principale sub. D, classificato come deposito

industriale/artigianale, escludendolo completamente dal calcolo della stima,

senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei

contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto

inspiegabile oltre che errata, tanto più che si è in presenza di un edificio di

ben 2'765 mc. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo

cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio

1995.

concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).

Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non

è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con

pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non

è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò, come detto,

l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni

che l’hanno portata ad operare una tale scelta.

Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm.,

applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto

all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato

la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il

valore di reddito del sub. D e omettendo di motivare perlomeno succintamente

questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa,

limitatamente a tale fondo, deve esserle rinviata per nuovo giudizio.

Diversamente il ricorrente si vedrebbe infatti ingiustamente preclusa un’istanza

di giudizio.

8.

8.1

Di conseguenza, il ricorso è accolto e i valore

ufficiali di stima così stabiliti, come da schede si calcolo annesse:

CHF 783.- per il mapp. no. 1480

RFD di __________;

CHF 378.- per il mapp. no. 1481

RFD di __________;

CHF 381.- per il mapp. no. 1482

RFD di __________;

CHF 405.- per il mapp. no. 1484

RFD di __________;

CHF 427.- per il mapp. no. 1485

RFD di __________;

CHF 1'212.- per il mapp. no. 1498

RFD di __________;

CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723

RFD di __________.

Per quanto concerne invece il mapp. no. 1487 RFD di __________

il ricorso è accolto, la decisione impugnata annullata e l’incarto rinviato

all’UCS affinché, esperiti i necessari accertamenti, proceda ad emettere un

nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

8.2

La tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico

dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.), con l’obbligo di rifondere

ad RI 1, rappresentato da un legale, l’importo di CHF 350.- a titolo di

ripetibili.

Per

questi motivi

richiamati i

disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e

il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause

amministrative (LPamm.);

dichiara

e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.

1.1

valori ufficiali di stima sono così stabiliti, come da schede di calcolo annesse:

CHF 783.- per il mapp. no. 1480 RFD di __________;

CHF 378.- per il mapp. no. 1481 RFD di __________;

CHF 381.- per il mapp. no. 1482 RFD di __________;

CHF 405.- per il mapp. no. 1404 RFD di __________;

CHF 427.- per il mapp. no. 1405 RFD di __________;

CHF 1’212.- per il mapp. no. 1498 RFD di __________;

CHF 1'227.- per il mapp. no. 1723 RFD di __________.

1.2

Limitatamente

al mapp. no. 1487 RFD di __________ la decisione è annullata e l’incarto viene

rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti

accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.

2.

tassa di giustizia, di CHF 650.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di

stima, il quale rifonderà al ricorrente l’importo di CHF 350.- a titolo di

ripetibili.

3.

La presente decisione è definitiva.

4.

Intimazione a:

per il Tribunale di

espropriazione

Presidente Il

segretario giurista

Margherita

De Morpurgo Alan

Gianinazzi

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

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